Verzicht auf Umsatzsteueroption bei Grundstücken

Diese Entwicklungen sollten Sie kennen!

Ulrike Slotty-Harms Ulrike Slotty-Harms

Bestimmte umsatzsteuerliche Transaktionen sind steuerfrei, können aber bei einer entsprechenden Optionsausübung als steuerpflichtig behandelt werden. Beispiele sind die Vermietung oder Übertragung von Grundstücken oder bestimmte Finanzdienstleistungen. Der Verzicht auf die Steuerfreiheit wirkt sich für den Steuerpflichtigen positiv auf seine Vorsteuerquote aus. Der Verzicht ist in den meisten Fällen formfrei möglich, bei Grundstückskaufverträgen unterliegt er allerdings besonderen Formvorschriften und muss daher in einem notariellen Vertrag erklärt werden. Bislang ließ die Finanzverwaltung den Verzicht auf die Steuerbefreiung nur bis zur so genannten formellen Bestandskraft der jeweiligen Jahressteuerfestsetzung zu. Formelle Bestandskraft bedeutet, dass der Bescheid über die Veranlagung nicht mehr mit dem Einspruch anfechtbar ist, sie tritt also in der Regel einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheides ein. Demnach war bisher der Zeitraum für die Ausübung der Option sehr eingeschränkt.

Die gute Nachricht für Steuerpflichtige: Mit BMF-Schreiben vom 2. August 2017 hat die Finanzverwaltung dieses Zeitfenster aufgrund aktueller Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes gelockert. Der Verzicht ist nunmehr so lange möglich, wie die Steuerfestsetzung für das Jahr der Leistungserbringung noch anfechtbar oder aufgrund des Vorbehalts der Nachprüfung noch änderbar ist. Gleiches gilt für die Rücknahme des Verzichts. Damit wäre eine Optionsausübung bzw. deren Rücknahme beispielsweise auch noch während laufenden Betriebsprüfungen möglich.

Gravierende Verschärfung bei Grundstückslieferungen

Eine erhebliche Verschärfung der Optionsausübung nimmt das BMF hingegen bei Grundstücksübertragungen vor. Demnach ist ein wirksamer Verzicht nur in dem der Grundstückslieferung zugrundeliegenden notariell zu beurkundenden Vertrag möglich. Ein späterer Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ist unwirksam und zwar auch dann, wenn er notariell beurkundet wird. Gleiches gilt auch hier für die Rücknahme des Verzichts. Die Konsequenz: Damit ist die Rücknahme des Verzichts im Rahmen von Grundstückslieferungen praktisch ausgeschlossen. Die übertragende Partei muss sich also von Vornherein über die Optionsausübung im Klaren sein. Diese Regelungen sind grundsätzlich in allen offenen Fällen anzuwenden.