Grundsteuerreform

Was auf Immobilienbesitzer zukommen könnte

Dr. Thomas Wagner Dr. Thomas Wagner

Die Bundesländer (mit Ausnahme von Bayern und Hamburg) haben sich auf einen Reformvorschlag für die Grundsteuer verständigt, der nun über den Bundesrat in den Gesetzgebungsprozess eingebracht werden soll. Dieser sieht insbesondere eine neue Bewertung des Grundbesitzes als Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer im dreistufigen Verfahren (Grundbesitzbewertung, Messzahl, kommunaler Hebesatz) vor. Bei der Bewertung sollen neu definierte Grundsteuerwerte an die Stelle der bisher heranzuziehenden Einheitswerte treten. Letztere stehen derzeit auf dem Prüfstand des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG), da der Bundesfinanzhof (BFH) jedenfalls die Einheitswerte seit dem Jahr 2009 wegen Werteverzerrungen für verfassungswidrig hält. Die neuen Grundsteuerwerte basieren für den Regelfall eines bebauten Grundstücks auf einer getrennten Bewertung des Grund und Bodens zum einen und der aufstehenden Gebäude zum anderen. Der Wert des Grund und Bodens wird aus den Bodenrichtwerten abgeleitet. Der Gebäudewert wird nach einem vereinfachten Sachwertverfahren ermittelt, bei dem typisierte Regelherstellungskosten für drei Gebäudeklassen (unterschieden nach Baujahr) und für diverse Nutzungsarten anhand einer Tabelle ermittelt werden können. Zudem gibt es für das Gebäude eine Alterswertminderung, wobei jedoch bei Erreichen von 30% des Gebäudewertes keine weitergehende Alterswertminderung mehr stattfindet.

Erstmals sollen die neuen Werte ab 2027 als Bewertungsgrundlage Anwendung finden. Erklärtes Ziel der Reform ist eine Aufkommensneutralität. Diese soll erreicht werden, indem die im Vergleich zum Einheitswert wohl regelmäßig signifikant höheren Grundsteuerwerte durch niedrigere Messzahlen kompensiert werden, sodass das Messbetragsvolumen pro Bundesland unverändert bleibt. Einzelne Gewinner und Verlierer durch die reformierte Bewertung werden dagegen ausdrücklich in Kauf genommen. Zu erwarten ist dabei, dass – jedenfalls in Großstädten – die Bodenrichtwerte zukünftig in signifikantem Umfang über die Grundsteuerbelastung entscheiden werden, weil ein relativ alter und damit niedrig bewerteter Gebäudebestand (zwischenzeitliche Renovierungen/Kernsanierungen sind irrelevant) auf hohe Bodenrichtwerte trifft.

In der Diskussion mit den Verbänden haben die Vertreter der Landesfinanzministerien bei einem Erörterungstermin am 25. August 2016 insbesondere zur Kenntnis genommen, dass ein „Escape“ durch die Möglichkeit zum Nachweis (i) eines niedrigeren tatsächlichen Grundstückswertes und (ii) niedrigerer tatsächlicher Gebäudeherstellungskosten notwendig ist. Diesen „Escape“ sieht der bisherige Reformentwurf ungeachtet der umfassenden Typisierungen nicht vor, was verfassungsrechtlich bedenklich sein dürfte. Wie genau der „Escape“ auszugestalten sein wird und wie der Nachweis erfolgt, ist ebenso wie zahlreiche Detailfragen noch offen. Spannend wird auch sein, ob das BVerfG dem Gesetzgeber gut zehn Jahre Zeit für die Reform geben wird oder ihn durch das „Aussetzen“ der Erhebung der Grundsteuer in der derzeitigen Form zu einem schnelleren Handeln zwingt.

Unser Experte Dr. Thomas Wagner beantwortet Ihnen alle Fragen zur Grundsteuerreform.