Erbschaftsteuer

BFH verschärft Anforderungen an Wohnungsunternehmen

Dr. Claudia Klümpen-Neusel Dr. Claudia Klümpen-Neusel

Größere Immobilienbestände werden von Steuerpflichtigen oftmals über Personengesellschaften gehalten. Unter ertragsteuerlichen Gesichtspunkten ist es dabei von Vorteil, wenn die Gesellschaft als rein vermögensverwaltende Gesellschaft aufgesetzt wird, also Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung generiert oder – im Falle einer gewerblichen Prägung – eine eventuelle Gewerbesteuer gekürzt werden kann. Im Ergebnis werden dadurch die anteilig auf den einzelnen Gesellschafter entfallenden Immobilienerträge mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des jeweiligen Gesellschafters ohne Gewerbesteuer besteuert. Die Gewerbesteuerfreiheit kann auch für reine Vermietungsgesellschaften in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft erreicht werden.

Für erbschaftsteuerliche Zwecke zielt die Beratungspraxis demgegenüber bevorzugt darauf ab, die weitreichenden Vergünstigungen für Betriebsvermögen in Anspruch nehmen zu können. Dazu muss die Immobiliengesellschaft zumindest Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen und ihr Gesellschaftsvermögen darf nur zu einem geringen Teil aus so genanntem Verwaltungsvermögen bestehen. Zum Verwaltungsvermögen zählen – stark vereinfacht – alle nicht betriebsnotwendigen Wirtschaftsgüter. Hierunter fallen in aller Regel Immobilien eines Unternehmens, das diese nicht für eigene betriebliche Zwecke nutzt, sondern an Dritte vermietet. Ausnahmsweise bleiben vermietete Wohnimmobilien jedoch weiterhin begünstigt, wenn der Hauptzweck des Unternehmens auf die Vermietung von Wohnimmobilien gerichtet ist und diese Tätigkeit einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert. Ob ein solcher wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb im Einzelfall erforderlich ist, wurde von der Finanzverwaltung bisher anhand des Umfangs der Geschäftstätigkeit, des Arbeits- und Personalaufwands sowie der Organisationsstruktur beurteilt. Bei Wohnungsgesellschaften mit mehr als 300 Mietimmobilien nahm die Finanzverwaltung sogar ohne weitere Prüfung begünstigtes Vermögen an.

Dieser Auffassung  hat der  Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 24. Oktober 2017 (Aktenzeichen II R 44/15) eine Absage erteilt. Er stellte klar: Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb im Sinne der erbschaftsteuerlichen Vergünstigungsnormen ist immer dann und nur dann erforderlich, wenn die Gesellschaft eine originär gewerbliche Tätigkeit unterhält. Dazu müsse die Gesellschaft neben der eigentlichen Vermietungstätigkeit Zusatzleistungen erbringen, „die das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten und der Vermietungstätigkeit einen originär gewerblichen Charakter verleihen“. Das bedeutet im Ergebnis: Nur eine Wohnungsvermietungsgesellschaft, die ertragsteuerlich gewerbliche Einkünfte aufgrund ihrer konkreten Tätigkeit erzielt, darf erbschaftsteuerlich begünstigt werden. Damit entfällt künftig die beliebte Gestaltungsmöglichkeit, Wohnungsvermietungsgesellschaften ertragsteuerlich so aufzustellen, dass sie keine Gewerbesteuer zahlen müssen, erbschaft- und schenkungssteuerlich aber dennoch als begünstigungsfähiges Betriebsvermögen anzusehen sind. Nur wer ertragsteuerlich eine Wohnungsvermietungsgesellschaft als Gewerbebetrieb unterhält, soll nach der Überzeugung des BFH auch erbschaft- und schenkungssteuerlich von den Vergünstigungen für Betriebsvermögen profitieren.

Praxishinweis

Die Finanzverwaltung hat sofort auf das Urteil reagiert und mit gleichlautendem Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 23. April 2018 verfügt, dass das Urteil nicht über den entschiedenen Einzelfall hinaus angewandt werden soll (Finanzministerium des Landes Nordrhein-Westfalen, S 3812b –1 – V A 6). Einmal mehr beansprucht die Finanzverwaltung damit die Gesetzesauslegungskompetenz für sich. Der Steuerpflichtige kann daher weiterhin von der großzügigeren Auslegung seitens der Finanzverwaltung profitieren, wenn die Wohnungsvermietungsgesellschaft aus ertragsteuerlicher Sicht vermögensverwaltend tätig ist. Bei originär gewerblich tätigen Gesellschaften zählen die vermieteten Immobilien nach Auffassung der Finanzverwaltung auch jetzt schon nicht zum schädlichen Verwaltungsvermögen.