Immobilienwirtschaftsrecht

Immobilienrechtliche Fragestellungen in der Corona-Krise

Dr. Lilian Milkovic Dr. Lilian Milkovic

Der Bundestag hat am Mittwoch, den 25. März 2020 das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie“ beschlossen, das der Bundesrat am 27. März 2020 gebilligt hat. Dieses Gesetz sieht unter anderem sowohl für das Miet-/Pachtrecht als auch für das Darlehensrecht Regelungen vor, die den plötzlichen massiven Liquiditätsproblemen von Mietern, Pächtern und Darlehensnehmern Rechnung tragen. Die durch die COVID-19-Pandemie entstandenen Probleme für laufende Bauprojekte sind allerdings nicht mit Hilfe der neuen gesetzlichen Regelungen in den Griff zu bekommen. Investoren und Bauunternehmen sind hier im gegenseitigen Interesse gehalten, gute Lösungen zu finden.

Mit Blick auf die nachstehend genannten Problem-Konstellationen wird es deshalb maßgeblich darauf ankommen, dass die jeweiligen Vertragsparteien angemessene Anpassungen ihrer getroffenen Vereinbarungen verhandeln, sofern diese – was in den meisten Fällen anzunehmen ist – nicht schon Regelungen zu „höherer Gewalt“ enthalten.

Wir stehen rechtlich beratend mit flexiblen Lösungen, der Durchführung einer Mediation im Falle widerstreitender Interessen und dem Angebot der Kommunikation zwischen den Parteien zur Verfügung.

 

  1. Mietverträge / Pachtverträge

Wohnraum- und Gewerbemieter haben während der Corona-Krise aufgrund von Einnahmeausfällen  insbesondere das Problem, die laufende Miete zu begleichen. Nach dem geltenden Mietrecht können Mietverhältnisse aus wichtigem Grund allerdings außerordentlich gekündigt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Dieses Kündigungsrecht des Vermieters wird nun gemäß Artikel 5, § 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie für Mietverhältnisse über Wohn- und Gewerberäume insoweit eingeschränkt, als dass der Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen darf, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist vom Mieter glaubhaft zu machen. Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete bleibt bestehen. Diese Kündigungsbeschränkung endet mit Ablauf des 30. Juni 2022. Sofern nach dem Außerkrafttreten dieser Regelung noch Zahlungsrückstände aus dieser Zeit bestehen, sind die allgemeinen Vorschriften wieder anwendbar. Diese Regelungen sind ebenso auf Pachtverträge anwendbar.

Aufgrund der heute noch nicht absehbaren wirtschaftlichen Folgen der COVID-19-Pandemie  sollten insbesondere die Parteien von Gewerbemiet- oder Pachtverträgen entsprechende Vertragsanpassungen vornehmen, die den derzeitigen Herausforderungen Rechnung tragen und gleichzeitig den Fortbestand des Mietverhältnisses im Hinblick auf die vereinbarten Mietlaufzeiten sicherstellen.

  1. Rechtliche Auswirkungen der Corona-Krise auf laufende Bauprojekte

Die Aufrechterhaltung von Baustellen in Zeiten der COVID-19-Pandemie stellt Auftraggeber wie Auftragnehmer vor größte Herausforderungen, die zu massiven Verzögerungen bis hin zum Stillstand der Baustelle sowie zusätzlich auch zu Konflikten zwischen Bauherr und  Bauunternehmer führen können:

-Materialknappheit und angeordnete Quarantänemaßnahmen

Das Risiko der Materialbeschaffung fällt, sofern keine anderslautenden vertraglichen Regelungen getroffen wurden, grundsätzlich in den Risikobereich des Auftragnehmers. Seine Schadensersatzplicht richtet sich sowohl nach BGB- als auch nach VOB/B-Werkvertragsrecht danach, ob der diesen Lieferengpass letztlich auch zu verschulden hat. Ein Verschulden ist im Falle des Vorliegens „höherer Gewalt“ – wie zum Beispiel die derzeitige COVID-19-Pandemie – grundsätzlich ausgeschlossen, sofern nicht gleichzeitig auch dem Auftragnehmer ein Vorwurf zur Last gelegt werden kann.

Angeordnete Quarantänemaßnahmen gegenüber Mitarbeitern des Auftragnehmers dürften ebenso einen Fall „höherer Gewalt“ darstellen und somit ein Verschulden des Auftragnehmers ausschließen. Sofern das Fernbleiben allerdings mit bloßer Ansteckungsangst oder mit einer kostenintensiveren Ersatzbeschaffung begründet wird, kann sich der Auftragnehmer nicht auf fehlendes Verschulden berufen.

-Gefahr von Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung von Ausführungsfristen

Sofern die die Verzögerungen tatsächlich und ausschließlich auf der COVID-19-Pandemie beruhen, ist keine Vertragsstrafe bzw. kein Schadensersatz zu leisten. Die Parteien sollten dann entsprechende Verlängerungen der Fristen vereinbaren.

-Liquiditätsprobleme des Auftraggebers

Sofern der Auftraggeber aufgrund der COVID-19-Pandemie in Liquiditätsprobleme gerät und sich gezwungen sieht, die Baustelle still zu legen, kann er sich jedoch nicht auf „höhere Gewalt“ berufen.

-Gefahr der außerordentlichen Kündigung von Bauverträgen

Grundsätzlich können beide Parteien einen Bauvertrag aus wichtigem Grund kündigen. Insbesondere sieht auch die VOB/B ein Kündigungsrecht im Falle der Unterbrechung der Bauausführung über einen Zeitraum, der länger als drei Monate andauert, vor.

Um einerseits dem Auftraggeber die Möglichkeit zu geben, im Falle von Verzögerungen oder gar der tatsächlichen Stilllegung einer Baustelle deren zukünftige Fertigstellung durch die bereits beauftragten Bauunternehmen zu sichern und zu planen, andererseits dem Auftragnehmer auch die Durchführung bereits geschlossener Verträge zu ermöglichen, sollten entsprechende Vertragsanpassungen zwischen den Parteien sobald als möglich verhandelt und vorgenommen werden.

  1. Anpassung von Verbraucherdarlehensverträgen

Aufgrund der durch die COVID-19-Pandemie ausgelösten Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers könnte die Zins-/Tilgungsleistung durch den Darlehensnehmer vorübergehend nicht möglich sein. Das geltende Darlehensrecht bietet für die außergewöhnliche Situation, vor der Verbraucher, Darlehensgeber und letztlich die gesamte Wirtschaft angesichts der COVID-19-Pandemie  derzeit stehen, keine ausreichenden Schutzmechanismen.

Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-Pandemie“ sieht nunmehr Regelungen für eine gesetzliche Stundung und eine Vertragsanpassung nach Ablauf der Stundungsfrist vor verbunden mit der Möglichkeit für die Vertragsparteien, eine abweichende Vertragslösung zu finden. Flankiert werden diese Vorschriften von einem gesetzlichen Kündigungsschutz.

Darlehensnehmer sollten nun schnell mit den Darlehensgebern in Kontakt zu treten, sofern eine Anpassung der bisherigen Verträge aufgrund der durch die COVID-19-Pandemie eingetretenen Verschlechterung der Vermögenslage des Darlehensnehmers erforderlich ist.

Artikel 5 § 3 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie gilt allerdings nur für Verbraucherdarlehensverträge, wie sie für das deutsche Recht in § 491 BGB definiert sind und welche vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden. Die Regelung gilt nicht für Sachdarlehen. Sie gilt auch nicht für Finanzierungshilfen und Teilzahlungsgeschäfte im Sinne des § 506 BGB.

-Stundung

Ansprüche von Darlehensgebern gegen Verbraucher, die im Zeitraum zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 fällig werden, sollen kraft Gesetzes gestundet werden. Die Stundung betrifft Ansprüche auf Rückzahlung des Darlehens oder von Teilen des Darlehens, die bei einem (teil-)endfälligen Darlehen in diesem Zeitraum fällig werden, sowie für die während der Laufzeit des Vertrages regelmäßig anfallenden, üblicherweise monatlich zu erbringenden, Zins- und Tilgungsleistungen. Die Fälligkeit der Ansprüche, die im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 zu erbringen sind, wird um drei Monate hinausgeschoben. Zum Beispiel wäre die Fälligkeit eines Anspruchs, der am 2. Mai 2020 fällig würde, somit bis zum Ablauf des 1. August 2020 gestundet und seine Fälligkeit auf den 2. August 2020 verschoben.

Voraussetzung der Stundung ist, dass der Darlehensnehmer aufgrund der durch die COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einnahmeausfälle hat. Dies hat der Darlehensnehmer ggf. darzulegen und zu beweisen. In diesem Fall wird nach Satz 2 vermutet, dass die Einnahmeausfälle durch die außergewöhnliche Situation im Zusammenhang mit der Ausbreitung des Corona-Virus bedingt sind. Weiter müssen die Einnahmeausfälle dazu führen, dass der Darlehensnehmer die geschuldete Leistung ohne Gefährdung seines oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner Unterhaltsberechtigten nicht zumutbar erbringen kann. Die Schwelle der relevanten Einnahmeminderung ist somit nicht pauschal festgelegt, sondern vom individuellen Einzelfall abhängig. Der Darlehensnehmer hat die insoweit erforderlichen Nachweise zu erbringen.

Gestundete Leistungen sind nicht fällig, bleiben aber erfüllbar. Dies stellt Satz 4 von Absatz 1 klar. Verbraucher, die sich trotz einer Einkommensminderung in der Lage sehen, die vertraglich vereinbarten Zahlungen zu erbringen, sind nicht gehindert, dies zu tun. In dem Umfang („soweit“), in dem sie weiter leisten, gilt die gesetzliche Stundungswirkung als nicht eingetreten, Satz 5. Das bedeutet, dass ein Verbraucher, der das Darlehen zunächst weiter bedient, aber etwa nach ein oder zwei Monaten feststellt, dass er krisenbedingt hierzu nicht mehr in der Lage ist, die Stundungswirkung nicht insgesamt verliert, sondern er kann sich für den restlichen Zeitraum hierauf berufen.

-Vertragsanpassung

Die Parteien des Darlehensvertrages sollen die Freiheit behalten, ihre Rechtsverhältnisse abweichend zu regeln. Selbst wenn Einnahmeausfälle vorliegen, mag der Darlehensnehmer die Möglichkeit haben, andere Vermögensgegenstände zu aktivieren und das Darlehen aus diesen Mitteln, möglicherweise mit anderen oder den ursprünglich vereinbarten Leistungsterminen als den durch die gesetzliche Stundung bewirkten, weiter zurückzuführen.

Darlehensgeber sollen Verbrauchern, die von krisenbedingten Einnahmeausfällen betroffen sind und deren Darlehensverpflichtungen gemäß Artikel 5, § 3 Absatz 1 gestundet sind, die Möglichkeit eines persönlichen Gesprächs anbieten. Die Stundung von Leistungen und ein entsprechender Kündigungsschutz dienen dazu, den Vertragsparteien Zeit zu verschaffen, von Hilfsangeboten Gebrauch zu machen und ihre vertragliche Beziehung angesichts der Krise auf eine tragfähige Grundlage zu stellen. Die so gewonnene Zeit sollte daher in beiderseitigem Interesse genutzt werden. Gegenstand des Gesprächs sollten daher vertragliche Vereinbarungen wie zum Beispiel Zins- und Tilgungsanpassungen, Verlängerung der Vertragslaufzeit, Umschuldungsvereinbarungen oder auch mögliche Hilfs- oder Überbrückungsmaßnahmen seitens des Darlehensgebers sein.

Insbesondere sollte die vertragliche Anpassung auch regeln, in welcher Form die gestundeten Leistungen erfüllt werden sollen. Grundsätzlich wären die gestundeten Ansprüche mit Ablauf der zu vereinbarenden Stundungsfrist ab dem vereinbarten Zeitpunkt wieder fällig. Parallel dazu wären die regulären Leistungen ebenso zu erfüllen. Für eine Übergangszeit wären Darlehensnehmer daher doppelt belastet, was vermieden werden sollte. Hierzu wäre je nach Einzelfall zu vereinbaren, dass die gestundeten Beträge im Verlauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit erfüllt werden oder das Vertragsverhältnis sollte entsprechend des Stundungszeitraums verlängert werden und der Vertrag im Anschluss an die Stundung wie ursprünglich vereinbart fortgesetzt werden.

-Ausschluss der Kündigung

Flankierend zu der Stundung tritt in Artikel 5 § 3 Absatz 3 des Gesetzes ein befristeter Ausschluss der Kündigungsrechte des Darlehensgebers wegen Zahlungsverzugs und wegen einer (drohenden) Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Darlehensnehmers. Mit der Regelung soll klargestellt werden, dass eine Verzugskündigung in dem genannten Zeitraum generell nicht in Frage kommt. Fraglich wäre dies beispielsweise für den Fall, dass die Voraussetzungen der Verzugskündigung gemäß § 498 BGB teils vor dem Stichtag 1. April 2020 eingetreten sind, die gemäß § 498 BGB notwendige Fristsetzung erst nach dem 1. April 2020 abläuft oder die Kündigung erst nach diesem Stichtag erklärt wird. Auch in diesem Fall soll eine Kündigung ausgeschlossen sein, da davon auszugehen ist, dass krisenbedingte Einnahmeausfälle es dem Darlehensnehmer erschweren, in der gesetzten Nachfrist die Zahlungen noch zu erbringen und die Kündigung abzuwenden.

-Gesetzliche Verlängerung des Darlehensvertrages

Mit Ablauf der in Artikel 5 § 3 Absatz 1 geregelten Stundungsfrist wären die bis zum 30. Juni 2020 fälligen, aber gesetzlich gestundeten Ansprüche und die nach diesem Zeitpunkt wieder regulär fällig werdenden Ansprüche parallel zu erfüllen. Im Anschluss an die gesetzliche Stundung von drei Monaten soll der Vertrag wie ursprünglich vereinbart fortgesetzt werden, nur die Fälligkeit der Leistungen wird um drei Monate verschoben. Diese Wirkung ist für die im Zeitraum des Absatz 1 gestundeten Leistungen bereits eingetreten, sie soll nunmehr auf den gesamten Vertrag übertragen werden. Das bedeutet, dass sich die Vertragslaufzeit insgesamt um drei Monate verlängert. Auch die Fälligkeit der einzelnen Zins- und Tilgungsleistungen wird insgesamt um drei Monate verschoben. Damit bleibt das ursprüngliche Vertragsgefüge erhalten, nur die Leistungstermine sind jeweils um drei Monate versetzt.

-Unzumutbarkeit für Darlehensgeber

Auch auf Seiten der Kreditinstitute sind grundrechtlich geschützte Positionen betroffen, und sie können in ihrer wirtschaftlichen Betätigungsfreiheit erheblich beeinträchtigt sein. Der Gesetzentwurf geht jedoch davon aus, dass wegen der großen Schutzbedürftigkeit von Verbrauchern deren Interesse an einem Zahlungsaufschub im Regelfall überwiegt. Gleichwohl kann es außergewöhnliche Fallkonstellationen geben, die eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses auch während des Stundungszeitraums im Einzelfall für den Darlehensgeber unzumutbar erscheinen lässt. In Betracht kommen gravierende oder sich über einen längeren Zeitraum hinziehende schuldhafte Pflichtverletzungen des Verbrauchers wie zum Beispiel betrügerische Angaben oder vertragswidrige Veräußerungen von Sicherheiten vor oder während der Pandemie-bedingten Ausnahmesituation, die das Sicherungsinteresse des Gläubigers erheblich beeinträchtigen.

  1. Wohnungseigentumsrecht

Aufgrund der durch die COVID-19-Pandemie ausgelösten Situation ist die Durchführung von Eigentümerversammlungen derzeit vielfach nicht möglich.

Das geltende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor, dass der Verwalter in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer treffen darf (§ 27 Absatz 1 Nummer 3 WEG).

Auf der Grundlage des geltenden Rechts kann und muss der Verwalter demnach ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer alle unaufschiebbaren Maßnahmen veranlassen (§ 27 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 WEG), insbesondere wenn dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden droht. Notwendige Reparaturen können auf dieser Grundlage vom Verwalter veranlasst werden und die Gemeinschaft bleibt im Hinblick auf unaufschiebbare Maßnahmen auch dann handlungsfähig, wenn keine Eigentümerversammlung durchgeführt werden kann. Über alle anderen Maßnahmen kann entschieden werden, wenn die Eigentümerversammlung wieder zusammentreten kann.

Sollte die Amtszeit des bestellten Verwalters in dem Zeitraum enden, in dem die Durchführung einer Eigentümerversammlung nicht möglich ist, sieht das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-Pandemie“ sieht vor, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Dadurch werden die durch den Bestellungsbeschluss sowie durch die Höchstfristen des § 26 Absatz 1 Satz 2 WEG festgesetzten Begrenzungen der Amtszeit zeitweise außer Kraft gesetzt. Die Vorschrift gilt sowohl für den Fall, dass die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen ist, als auch für den Fall, dass sie erst danach abläuft.

Daneben sieht Artikel 2, § 5 Absatz 2 dieses Gesetzes vor, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt. Damit wird die Finanzierung der Gemeinschaft auch in den Fällen sichergestellt, in denen eine Fortgeltung des Wirtschaftsplans nicht beschlossen wurde.

Praxishinweis

Unser Unternehmen verfügt im Immobilienrecht, insbesondere auch im (gewerblichen) Mietrecht und im privaten Baurecht, über jahrzehntelange Erfahrung. Auch können wir Investoren und Projektentwicklern Hilfe bei notwendigen Zwischenfinanzierungen über Landes- und Bundesförderkreditanstalten anbieten. Durch unsere bundesweite Präsenz und unser Netzwerk in Politik und Wirtschaft sind wir in der Lage, schnelle regionale Hilfe zu gewährleisten.

Kontakt

Dr. Lilian Milkovic
Associate Partner
T +49 211 36849 4311
E lilian.milkovic@wkgt.com

Michael Auer
Counsel
T +49 89 36849 4302
E michael.auer@wkgt.com

 

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