Immobilienwirtschaftsrecht

Hotels: Folgen von COVID-19 für Miet- und Pachtverträge

Angesichts der massiven Auswirkungen der „Corona-Krise" auf das tägliche Leben haben Bundestag und Bundesrat das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“ verabschiedet. Aus Artikel 5 § 2 dieses Gesetzes ergibt sich unter anderem eine zeitlich befristete Einschränkung des Kündigungsrechts für Miet- und Pachtverhältnisse, die besonders auch für vermietete oder verpachtete Hotelimmobilien relevant ist.

Mit diesem Gesetz sollen Mieter/Pächter abgesichert werden, wenn sie aufgrund der COVID-19-Pandemie vorübergehend die fällige Miete/Pacht nicht fristgerecht zahlen können und deshalb die Hotelimmobilie als Grundlage ihrer Erwerbstätigkeit verlieren könnten.

Nach den neuen gesetzlichen Regelungen sind Vermieter/Verpächter nicht berechtigt, das Miet-/Pachtverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter/Pächter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 die Miete/Pacht trotz Fälligkeit nicht leistet und die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Der Zusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung ist glaubhaft zu machen.

Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt

Diese gesetzliche Kündigungsbeschränkung endet mit Ablauf des 30.06.2022.

I) Aus der gesetzlichen Regelung können unmittelbar und mittelbar folgende rechtlichen Voraussetzungen und Aussagen abgeleitet werden:

  • Die gesetzliche Kündigungsbeschränkung bezieht sich nur auf solche Miet-/Pachtzahlungen, die im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 fällig werden und nicht fristgerecht bezahlt werden. Nicht erfasst sind Zahlungsrückstände aus der Zeit bis einschließlich 31.03.2020 und solche aus der Zeit ab 01.07.2020.
  • Da die weitere Entwicklung der COVID-19-Pandemie derzeit nicht absehbar ist, hat die Bundesregierung die Möglichkeit, durch Rechtsverordnung die Kündigungsbeschränkung auch auf solche Zahlungsrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum 01.07.2020 bis längstens 30.09.2020 entstehen.
  • Es muss nicht nur ein Ursachenzusammenhang zwischen der COVID-19-Pandemie und den nicht bezahlten Mieten/Pachten bestehen, sondern der Mieter/Pächter muss diesen Ursachenzusammenhang auch glaubhaft machen können.
  • Das Kündigungsrecht des Vermieters/Verpächters ist nicht beschränkt, wenn die Nichtleistung des Mieters/Pächters auf anderen Gründen beruht, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine "Zahlungsunfähigkeit" andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat.
  • Trotz Kündigungsbeschränkung bleibt für den Mieter/Pächter die Verpflichtung zur Zahlung der Miete/Pacht als solche bestehen. Kraft Gesetzes wird die Miete/Pacht also weder gestundet noch erlassen.
  • Der Vermieter/Verpächter bleibt trotz Kündigungsbeschränkung grundsätzlich berechtigt, wegen der Zahlungsrückstände auf die gestellten Sicherheiten (zum Beispiel Barkautionen, Bürgschaften und Patronatserklärungen) zuzugreifen oder das Vermieterpfandrecht geltend zu machen. Zudem könnte der Vermieter/Verpächter die Zahlungsrückstände möglicherweise auch gerichtlich gegenüber dem Mieter/Pächter geltend machen und ggf. vollstrecken.
  • Die Kündigungsbeschränkung endet mit Ablauf des 30.06.2022. Werden die Zahlungsrückstände, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 eingetreten sind, in den folgenden zwei Jahren bis zum 30.06.2022 nicht ausgeglichen, kann anschließend wegen dieser Zahlungsrückstände wieder gekündigt werden.
  • Von der gesetzlichen Kündigungsbeschränkung kann weder durch Allgemeine Geschäftsbedingungen noch durch eine Individualabrede zum Nachteil des Mieters/Pächters abgewichen werden.
  • Die allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen über Fälligkeit und Verzug gelten unverändert fort. Dementsprechend sind auch die Zahlungsrückstände, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 entstehen, mit dem gesetzlichen Verzugszins in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu verzinsen, also derzeit mit 8,12% pro Jahr.
  • Die gesetzliche Kündigungsbeschränkung findet grundsätzlich keine Anwendung auf andere schuldrechtliche Vereinbarungen (wie zum Beispiel Management- und Franchiseverträge) oder auf dingliche Nutzungsrechte (wie zum Beispiel Erbbaurechte).
  • Eine vertraglich vereinbarte Betriebspflicht wird durch die Kündigungsbeschränkung nicht ausgesetzt. Insofern kann die Schließung des Hotelbetriebs zu einer Verletzung dieser Betriebspflicht führen und im Einzelfall nicht nur Schadensersatzansprüche auslösen, sondern möglicherweise auch einen Kündigungsgrund darstellen.

II) Darüber hinaus ergeben sich unter anderem auch folgende steuerlichen Themen:

  • Sofern die Hotelimmobilie umsatzsteuerpflichtig vermietet/verpachtet wird und der Vermieter/Verpächter "Soll-Versteuerer" ist, bleibt er grundsätzlich verpflichtet, die Umsatzsteuer auf die Miete/Pacht abzuführen, auch wenn ihm diese von dem Mieter/Pächter nicht gezahlt wird. Dem Mieter/Pächter bleibt grundsätzlich der Vorsteuererstattungsanspruch auf die vereinbarte Miete/Pacht erhalten, da er weiterhin zur Leistung verpflichtet bleibt.
  • Ertragsteuerlich muss der bilanzierende Vermieter/Verpächter auch die nicht geleisteten Mieten/Pachten versteuern, während der Mieter/Pächter entsprechenden Aufwand hat.

Auch wenn die gesetzliche Kündigungsbeschränkung für viele Mieter/Pächter von Hotelimmobilien zumindest eine kurzfristige Hilfestellung in wirtschaftlich äußerst schwierigen Zeiten bedeuten kann, bleiben viele regelungsbedürftige Aspekte im Hinblick auf die nicht geleisteten Mieten/Pachten offen. Diese Aspekte betreffen nicht nur den rechtlichen Rahmen, sondern vor allem auch die wirtschaftlichen Konsequenzen sowohl für den Mieter/Pächter als auch für den Vermieter/Verpächter und seine Zahlungsverpflichtungen gegenüber Dritten (zum Beispiel finanzierenden Banken).

Praxishinweis

Um die Auswirkungen der "Corona-Krise" bestmöglich zu bewältigen wird es im Ergebnis maßgeblich darauf ankommen, dass alle Beteiligten die gegenwärtige Situation genau analysieren und eine einvernehmliche Lösung für die Bezahlung der Miete/Pacht entwickeln. Dabei muss gerade auch im Hinblick auf die lange Laufzeit von Miet-/Pachtverträgen für Hotelimmobilien eine offene und transparente Kommunikation im Vordergrund stehen, um angemessene Anpassungen der bestehenden Verträge zu verhandeln.

Wir stehen den Parteien mit flexiblen Lösungen, die den individuellen Bedürfnissen im Einzelfall Rechnung tragen, gerne beratend zur Seite.

Sprechen Sie uns an und bleiben Sie gesund!

 

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