Thema: Mit Urteil vom 25. Juni 2020 hatte das Finanzgericht (FG) Münster entschieden, dass umfangreicher vermieteter Immobilienbesitz nicht allein deshalb erbschaftsteuerlich begünstigt übertragen werden kann, weil die Anzahl der gehaltenen Wohnimmobilien die Grenze von 300 Einheiten übersteigt. Ungewohnt zeitnah ist die Finanzverwaltung mit einer Verfügung vom 7. August 2020 dieser Ansicht entgegengetreten, in der sie ausdrücklich an ihrer bisherigen Auffassung festhält.

Hintergrund: Die unentgeltliche Übertragung betrieblicher Einheiten im Erb- oder Schenkungsfall ist steuerlich begünstigt, indem der Wert des übertragenen Vermögens um bis zu 85% (Regelverschonung) oder bis zu 100% (Optionsverschonung) reduziert und aus der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Bemessungsgrundlage herausgenommen wird. Von diesem Bewertungsabschlag ausgenommen ist jedoch das sogenannte Verwaltungsvermögen, soweit es eine bestimmte Größenordnung überschreitet. Verwaltungsvermögen ist in nahezu jedem Betrieb vorhanden. Hierzu zählen beispielsweise Bankguthaben und Forderungen oder aber auch „an Dritte zur Nutzung überlassene Grundstücke“. Vermietete Immobilien – sei es zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken – zählen also grundsätzlich zum nicht begünstigten Verwaltungsvermögen. Ausnahmsweise gelten aber solche Grundstücke doch wieder nicht zum Verwaltungsvermögen und können damit begünstigt übertragen werden, die zum Betriebsvermögen eines Unternehmens gehören, wenn der Hauptzweck des Betriebs in der Vermietung von Wohnungen besteht und die Erfüllung dieses Hauptzwecks einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb erfordert.

Voraussetzung ist damit zunächst, dass Immobilien über ein Einzelunternehmen, eine Personen- oder Kapitalgesellschaft gehalten werden und dass der Hauptzweck der jeweiligen betrieblichen Einheit in der Vermietung von Wohnraum liegt. Werden diese Voraussetzungen erfüllt, ist weiter zu prüfen, ob ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb erforderlich ist, um die Tätigkeit der Wohnraumvermietung ausüben zu können. Diesen Geschäftsbetrieb nahm die Finanzverwaltung bisher immer und ohne weiteres an, wenn die jeweilige Gesellschaft mehr als 300 Wohnungen hielt. Das FG Münster ließ diese Interpretation nicht gelten und wies darauf hin, dass die Richtlinien der Finanzverwaltung keine Bindungswirkung für die Gerichte entfalten könnten. Es urteilte daher, dass die bloße Anzahl an Wohnungseinheiten nicht als wirksame Abgrenzung zwischen nicht begünstigter privater Vermögensverwaltung einerseits und steuerlich begünstigter betrieblicher Tätigkeit andererseits herangezogen werden könne. Vielmehr sei in jedem Einzelfall zu prüfen, ob das Unternehmen bestimmte ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen (zum Beispiel die Übernahme der Reinigung der vermieteten Wohnungen oder die Bewachung des Gebäudes) erbringe. Nur dann solle das Wohnungsunternehmen erbschaft- und schenkungsteuerlich begünstigt werden.

Erfreulicherweise ist die Finanzverwaltung diesem Ansatz nicht gefolgt. Sie hält auch weiterhin daran fest, dass bei Überschreiten der 300-Objekt-Grenze stets ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vorliegt und nur bei weniger als 300 Einheiten die Voraussetzungen im Einzelnen zu prüfen sind.

Das bedeutet: Finanzverwaltung und Finanzgerichte (wie das FG Münster urteilte zuvor schon der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 24.Oktober 2017) scheinen sich in der Anwendung des Erbschaftsteuergesetzes nicht einig zu sein. Da die Veranlagung der Erbschaft- und Schenkungsteuer zunächst über die Finanzämter läuft und die Finanzgerichte nur dann mit der Angelegenheit befasst werden, wenn es zwischen Steuerpflichtigem und Finanzamt zum Streit kommt, kann erst einmal Entwarnung gegeben werden. Die Finanzämter werden die für den Steuerpflichtigen günstige Interpretation des Gesetzes weiterhin anwenden. Kommt es jedoch bei der unentgeltlichen Übertragung von Wohnungsunternehmen zu Diskrepanzen zwischen Steuerpflichtigem und Finanzamt – die noch nicht einmal etwas mit dem Immobilienbestand zu tun haben müssen, sondern nur ganz allgemein den Regelungsbereich der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Vergünstigungsvorschriften berühren –, ist zu befürchten, dass die Finanzgerichte die Gelegenheit nutzen werden, auch bei umfangreichem Immobilienbestand die Vergünstigung in Frage zu stellen.

 

 

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