Grunderwerbsteuer bei Share Deals

Die neuen Gesetzesänderungen im Überblick

Dr. Thomas Wagner Dr. Thomas Wagner

Die Bundesregierung hat am 9. August 2018 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vorgelegt und dem Bundesrat zugleitet. Bis zum Jahresende 2019 sollen die entsprechenden Änderungen beschlossen werden, sodass das Gesetz für Erwerbsvorgänge ab dem 1. Januar 2020 Anwendung finden kann. Die wesentlichen Maßnahmen sind im Vergleich zum Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums vom 8. Mai 2019 unverändert geblieben:

  • Erweiterung Anwendbarkeit der Regelung zum Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften auch auf Kapitalgesellschaften
  • Absenkung der relevanten Beteiligungsschwellen von 95 auf 90%
  • Verlängerung der Haltefristen von fünf Jahren auf 10 oder sogar 15 Jahre

Zeitliche Einordnung

Die Änderungen sollen erstmals auf Erwerbsvorgänge nach dem 31. Dezember 2019 anzuwenden sein. Bei Anteilskäufen wird demnach regelmäßig darauf zu achten sein, dass bereits das Closing (Übergang des dinglichen Eigentums am Anteil) zu diesem Datum vollzogen ist. In diesen Fällen ist das neue Recht noch nicht anwendbar. Darüber hinaus greift eine besondere Übergangsregelung für Fälle, in denen das Closing einer Anteilsübertragung bis zum 8. August 2020 erfolgt, das Signing (Unterschrift des Kaufvertrags) jedoch binnen eines Jahres vor dem 9. August 2019 war. Auch hier soll das neue Recht noch nicht zur Anwendung kommen. Trotz der im Grundsatz erstmaligen Anwendbarkeit der neuen Regelungen ab dem 1. Januar 2020 ist darauf zu achten, dass auch schon gegenwärtige Transaktionen in der Gesamtschau mit Anteilsbewegungen ab dem 1. Januar 2020 Grunderwerbsteuer auslösen können. Zudem sind auch die bisherigen Beteiligungsschwellen von 95% parallel weiterhin zu beachten.

Folgen für Immobilientransaktionen

Grundbesitzende Kapitalgesellschaften: Sobald die neuen Regelungen gelten, werden die derzeitigen Co-Investoren-Modelle für Kapitalgesellschaften (94,9% zu 5,1%) nicht mehr möglich sein. Auch ein Co-Investoren-Modell mit 89,9% zu 10,1% wird nicht möglich sein, es sei denn, der Gründungsgesellschafter bleibt zu 10,1% beteiligt.

Grundbesitzende Personengesellschaften: Strukturen bei Personengesellschaften, bei denen 5,1% der Anteile erst nach Ablauf von fünf Jahren nach dem Transfer der „ersten“ 94,9% übertragen werden, werden ebenfalls nicht mehr ohne Anfall von Grunderwerbsteuer funktionieren.

Asset Deals werden attraktiver

Share Deals werden damit insgesamt wahrscheinlich an Attraktivität verlieren, da sich die Grunderwerbsteuer nicht mehr vermeiden lässt (zumindest nicht ohne wesentliche wirtschaftliche Nachteile). Daher erscheint es wahrscheinlich, dass mehr Investitionen im Wege eines Asset Deals erfolgen werden. Falls dennoch Share Deals (mit Kapitalgesellschaftsanteilen) erfolgen, erscheint ein höherer Abzug als bisher vom Kaufpreis aufgrund des fehlenden „Step-Ups“ beim Buchwert der Immobilie geboten.

Grunderwerbsteuer alleine durch mehrere kleine Gesellschafterwechsel

Bei Inkrafttreten des neuen Gesetzes können auch kleinere Anteilsübertragungen (zum Beispiel 0,1%) sowie Übertragungen auf indirekter Ebene relevant werden, wenn sie insgesamt maximal 90% ausmachen. Damit wird nicht nur die Ausgestaltung von Immobilientransaktionen komplizierter, auch für bestehende Investitionen muss ein Mechanismus eingerichtet werden, mit dem unmittelbare und mittelbare Veränderungen der Beteiligungsstruktur überwacht werden können. Dies wird auch bei börsennotierten Unternehmen der Fall sein, die solche Veränderungen kaum steuern können. Ob dieser Aspekt im Gesetzgebungsprozess noch geändert wird, bleibt abzuwarten. Zumindest wird die Einführung einer Börsenklausel auf politischer Ebene diskutiert. Auf Empfehlung der Ausschüsse vom 9. September 2019 denkt jetzt auch der Bundesrat über Erleichterungen gegenüber dem Regierungsentwurf nach, beispielsweise durch Aufnahme einer Börsenklausel und durch Abmilderungen bei der Rückwirkung.