Seit März 2020 hat die COVID-19-Pandemie besonders in der Hotellerie und Gastronomie zu erheblichen Umsatzrückgängen und Verlusten geführt, die durch staatliche Corona-Hilfen (wie zum Beispiel Kurzarbeitergeld, November-/Dezemberhilfe, Überbrückungshilfen I bis III Plus etc.) vor nur unzureichend kompensiert wurden. Somit waren viele Hotelbetreiber und Gastronomen auf Zugeständnisse ihrer Vermieter angewiesen, Teile ihrer Mietforderungen zu stunden oder sogar auf diese zu verzichten. Dadurch kann sich allerdings auch die Höhe der Überbrückungshilfe III / III Plus reduzieren, was spätestens – falls nicht schon bei der Antragstellung beachtet – bei der Schlussabrechnung von den Mietern zu berücksichtigen ist.
Wir wirken die Unterstützungsmaßnahmen der Vermieter beim Mieter aus?
Durch eine Mietstundung wird der Mieter vorübergehend liquiditätsmäßig entlastet, da die Mietforderungen erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig werden. Zudem kann der Mietvertrag wegen der zwar ausstehenden, aber gestundeten Mieten nicht mehr außerordentlich gekündigt werden. Außerdem bleibt der Mieter weiterhin mit den Mietverbindlichkeiten belastet, da er diese spätestens nach Auslaufen der Stundung bezahlen muss.
Von einer Zahlungspflicht wird der Mieter nur dann endgültig befreit, wenn der Vermieter auf seine Mietforderungen verzichtet. Der Verzicht auf bereits entstandene Mietforderungen führt im Zeitpunkt des Verzichts zu einem Ertrag beim Mieter, da die entsprechenden Verbindlichkeiten bei Wirksamwerden des Verzichts sofort und in voller Höhe ertragswirksam auszubuchen sind. Die Verzichtserträge können daher in einem Geschäftsjahr entsprechend hoch sein, wenn der Verzicht die Mieten mehrerer Monate oder sogar Jahre umfasst. Ein Verzicht auf künftige, bisher noch nicht entstandene Mietforderungen führt dagegen nicht zu einem Ertrag, da der Mietaufwand in diesem Fall gar nicht erst entsteht.
Aus Sicht des Vermieters ist das endgültige Entfallen von Teilen der Mieten problematisch, daher wird der Verzicht vielfach mit einem sogenannten Besserungsschein versehen. Damit steht der Verzicht unter der auflösenden Bedingung, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters verbessern. Wenn die vereinbarte Bedingung eintritt, entfällt der Forderungsverzicht. Dann lebt die Verbindlichkeit wieder in voller Höhe auf und muss vom Mieter bezahlt werden.
Welche Auswirkungen haben Stundung und Verzicht auf die Überbrückungshilfe III / III Plus?
Zu Beginn der COVID-19-Pandemie konnten nur kleine und mittlere Unternehmen die staatlichen Corona-Hilfen vollumfänglich nutzen. Im Rahmen der aktuell noch zu beantragenden Überbrückungshilfe III (Förderzeitraum Januar bis Juni 2021) und III Plus (Förderzeitraum Juli bis September 2021) werden auch für große Unternehmen bei einem Umsatzeinbruch von mehr als 70% sogar bis zu 100% der Mieten und Pachten inklusive Nebenkosten erstattet. Bei hohen und langanhaltenden Umsatzeinbrüchen wird zudem ein zusätzlicher Eigenkapitalzuschuss gezahlt. Sind die Umsatzeinbrüche allerdings geringer oder liegen beihilferechtliche Beschränkungen vor, fallen die Corona-Hilfen für die Mieter niedriger aus.
Nach den geltenden Förderbedingungen dürfen im Förderzeitraum fällig werdende Mieten als förderfähige Fixkosten angesetzt werden, wenn sie vertraglich vor dem Förderzeitraum vereinbart wurden und gemäß Mietvertrag im Förderzeitraum fällig werden.
Dies gilt auch dann, wenn die Miete gestundet wird. Selbst Mietzahlungsverpflichtungen aus vorhergehenden Förderzeiträumen, die Corona-bedingt gestundet wurden und die nun im aktuellen Förderzeitraum fällig werden, dürfen angesetzt werden – sofern sie nicht bereits im Rahmen eines anderen Corona-Hilfsprogramms erstattet beziehungsweise berücksichtigt wurden.
Mieten, auf die der Vermieter verzichtet hat, können im Rahmen der Überbrückungshilfe III / III Plus nicht angesetzt werden. Dies gilt sowohl für den rückwirkenden Verzicht auf noch nicht bezahlte Mieten als auch für den Verzicht auf künftig entstehende Mieten.
Die Schlussabrechnung ist bis zum 30. Juni 2022 zu erstellen und entscheidet über die tatsächliche Höhe der förderfähigen Fixkosten. Mit dem Vermieter vereinbarte Verzichte sind auch nach Beantragung der Fördermittel den Bewilligungsstellen offenzulegen und führen zu einer Reduzierung und damit zur Rückzahlungsverpflichtung bereits erhaltener Förderungen.
Auch wenn im Falle des Verzichts mit Besserungsschein der Besserungsfall erst nach dem Förderzeitraum eintritt, sind diese Mietaufwendungen nicht förderfähig, da sie im Förderzeitraum nicht fällig waren.
Welche Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen ergeben sich hieraus?
Stundungs- und Verzichtvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter können sich im Einzelfall ganz unterschiedlich auf die Höhe der Fördermittel auswirken und sind auch beihilferechtlich zu beachten. Dies sollten beide Vertragsparteien im Rahmen ihrer Verhandlungen im Blick behalten und sich bereits im Vorfeld rechtlich und steuerlich beraten lassen. Sprechen Sie uns gern an.
