Gesetzgebung

Aktuelles zur Grundsteuer-Reform

Die Grundsteuerreform stellt die Eigentümer und Verwalter großer Immobilienportfolien vor immense Herausforderungen, sind doch innerhalb kurzer Zeit unzählige Bewertungen vorzunehmen.

  1. Hintergrund

Mit dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) vom 10. April 2018 wurde die bisherige Einheitsbewertung für Zwecke der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. In diesem Beschluss wurden dem Gesetzgeber Fristen für die Verabschiedung eines neuen Bewertungsgesetzes (bis Ende 2019) sowie für die Einführung der neuen Grundsteuer basierend auf einer neuen Bewertung gegeben (spätestens ab 2025).

  1. Bundesmodell

Der Gesetzgeber hat – trotz Länderzuständigkeit für die Grundsteuer – auf Bundesebene reagiert. So wurde zum Ende des Jahres 2019 insbesondere das Bewertungsgesetz (BewG) um die neuen Vorschriften zur Ermittlung der Grundsteuerwerte ergänzt (§§ 218 bis 263 BewG). Die Bewertung erfolgt dabei tendenziell wie folgt:

  • Unbebaute Grundstücke: Bodenrichtwert
  • Grundstücke mit Wohnbauten: Vereinfachtes Ertragswertverfahren
  • Grundstücke mit Gewerbebauten: Vereinfachtes Sachwertverfahren

Neben physikalischen Größen (Grundstücksgröße, Wohnfläche, BGF) und Baujahr wird jeweils insbesondere der Bodenrichtwert als Bewertungsfaktor benötigt.

Der Bund hat indes auch eine Öffnungsklausel eingeführt, so dass einzelne Bundesländer vom sogenannten „Bundesmodell“ abweichen können.

  1. Erhebungsprozess bei der zukünftigen Grundsteuer

Die neue Grundsteuer wird im Kern nach dem bekannten dreistufigen Verfahren erhoben:

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Die genannte Messzahl basiert dabei auf dem Bundesmodell.

 

  1. Abweichende Ländermodelle

Bayern hatte beispielsweise seine Abweichung vom Bundesmodell bereits frühzeitig angekündigt. Gesetzentwürfe gibt es bisher jedoch nur aus Sachsen und Baden-Württemberg. Zudem haben weitere Bundesländer wie Hamburg und Hessen Eckpunktepapiere für sogenannte Flächen-Lage-Modelle vorgelegt.

Auch technisch unterscheidet sich die Vorgehensweise der einzelnen Länder stark:

  • Sachsen: Bewertung auf dem Bundesmodell, jedoch unterschiedliche Messzahlen für Wohnen und Gewerbe
  • Hamburg / Hessen: Abweichende Bewertungen
  • Baden-Württemberg: Abweichende Bewertungen und eigenes Grundsteuergesetz

Im Kern sind die Ländermodelle zumeist durch eine Bewertungsvereinfachung gegenüber dem Bundesmodell sowie durch eine Privilegierung von Wohn- gegenüber Gewerbeimmobilien gekennzeichnet. Zudem soll die starke Spreizung bei der Bewertung durch das Heranziehen der Bodenrichtwerte bei den Fläche-Lage-Modellen vermieden werden. Ohne ein derartiges Nivellieren würde die Grundsteuer in guten Lagen wohl stark steigen und in schlechten Lagen eher sinken. Die Folge könnte ein unerwünschter Gentrifizierungseffekt sein.

  1. Grundsteuerroboter

Unabhängig vom Ländermodell haben wir einen Grundsteuerroboter – basierend auf einer RPA-Software – entwickelt, der Steuerpflichtigen den Arbeitsaufwand deutlich reduzieren oder gar gänzlich automatisieren soll. Der Roboter soll dabei insbesondere automatisiert die Bewertungsdaten sammeln, die Erklärungen elektronisch übermitteln und Bescheiddaten mit den erklärten Daten abgleichen können.

Der Einsatz eines solches Roboters macht ab circa 100 zu bewertenden Einheiten Sinn.

  1. Folgebewertungen / Einbettung in Tax Compliance Management System (TCMS)

Neben der Erstbewertung der Grundstücke auf den 1. Januar 2022  ergibt sich – anders als im gegenwärtig anwendbaren System der Einheitswerte – auch die Notwendigkeit, Wertveränderungen infolge von Bebauungen aktiv zu überwachen und bei der Finanzverwaltung anzuzeigen. Bisher wurden Steuerpflichtige vielfach nur bei Wertminderungen von sich aus aktiv, um die Grundsteuer zu senken. Bei Wertsteigerungen wurde dagegen zumeist die Aufforderung seitens der Finanzverwaltung abgewartet. Zukünftig muss der Steuerpflichtige ab einer Wertveränderung von mehr als 15.000 Euro selbst aktiv anzeigen. Um derartige Anzeigen vornehmen zu können, sollten Bautätigkeiten daher in ein TCMS aufgenommen werden.

Idealerweise werden die Anzeigen dann ebenfalls automatisiert vom „Grundsteuer-Roboter“ generiert und – nach Freigabe durch die zuständige Abteilung – an die Finanzverwaltung übermittelt. Ähnliche Mechanismen sind im Übrigen auch bei Artveränderungen von Grundstücken (beispielsweise  Statuswechsel von unbebaut zu bebaut) sowie bei Änderungen mit Blick auf Steuerbefreiungen erforderlich.

  1. Weiterverarbeitung der gewonnenen Daten im Zuge der Nebenkostenabrechnungen und Gewerbesteuererklärungen

Neben der Implementierung der Prozesse für die Grundsteuer  wird im Übrigen regelmäßig versucht, die Daten auch zur Weiterverwendung beziehungsweise Weiterverarbeitung zur Verfügung zu stellen. Dies gilt zum Beispiel im Hinblick auf die Möglichkeit zur Nutzung der Daten für Zwecke der Gewerbesteuererklärung (einfache Grundbesitzkürzung basierend auf den neuen Grundsteuerwerten). Aber auch außersteuerlich können die Daten von Nutzen sein, beispielsweise für die Umlage der Grundsteuer als Nebenkosten.

  1. Fazit

Ab dem Jahr 2022 müssen Steuerpflichtige sich darauf einstellen, Erklärungen zur Berechnung der neuen Grundsteuerwerte einzureichen. Basierend darauf soll ab dem 1. Januar 2025 die neue Grundsteuer Anwendung finden. Speziell für Unternehmen mit großen Immobilienbeständen  kann sich der Einsatz eines „Grundsteuer-Roboters“ lohnen. Dabei bietet der Robotereinsatz die Möglichkeit, alle im Rahmen der Grundsteuernovellierung erforderlichen Schritte im Bewertungs- und Erklärungsprozess automatisiert abzubilden.

Praxishinweis

Warth & Klein Grant Thornton berät Mandanten im Bereich der Digitalisierung und Automatisierung von Geschäftsprozessen. Gerne stehen wir Ihnen zu vergleichbaren Fragestellungen im Bereich der öffentlichen Verwaltung als Ansprechpartner zur Verfügung.

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