Grundsteuerreform

Bundesmodell beschlossen, Ländermodelle weiter offen

Dr. Thomas Wagner Dr. Thomas Wagner

Am 8. November 2019 hat der Bundesrat der Reform der Grundsteuer zugestimmt. Damit wird das „Bundesgesetz“ insbesondere zur Neubewertung der Grundstücke wie geplant und wie vom Bundesverfassungsgericht gefordert dieses Jahr in Kraft treten.

Die Berechnung der Grundsteuer basiert aktuell noch auf alten Grundstückswerten, die auf Feststellungen aus dem Jahr 1964 in West-, bzw. 1935 in Ostdeutschland beruhen. Die geplanten Änderungen des Grundgesetzes sowie des Grundsteuer- und Bewertungsrechts werden wie bisher vom Bund geplant umgesetzt. Ab 2025 soll sodann die Grundsteuer basierend auf den Neubewertungen aller Grundstücke festgesetzt werden. Die erforderlichen Neubewertungen aller Grundstücke müssen daher bereits mit einigem zeitlichen Abstand vor dem Jahr 2025 erfolgt sein.

Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer soll erhalten bleiben, das heißt sie soll weiterhin in drei Schritten (Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz) berechnet werden.

Neue Bewertungsmethoden

Zukünftig werden Grundstücke nach dem nun verabschiedeten Bundesmodell wertabhängig bewertet. Bei unbebauten Grundstücken wird der Bodenrichtwert herangezogen. Bei bebauten Grundstücken fließen zur Steuerberechnung beispielsweise auch typisierte Mieterträge über Mietniveaustufen ein. Für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mietgrundstücke und Wohnungseigentum wird ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag angenommen, um das Verfahren zu vereinfachen. Dieser basiert auf der Nettokaltmiete je Quadratmeter und ist abhängig von der Lage des Grundstücks.

Öffnungsklausel für Bundesländer

Die Bundesländer können vom Bundesmodell abweichen. Dabei können sie ein anderes wertabhängiges Modell oder auch ein wertunabhängiges Berechnungsmodell zur Ermittlung der Grundsteuer wählen. Dies wird durch eine Änderung des Grundgesetzes möglich, über die lange im Vorfeld gestritten wurde.

Es ist davon auszugehen, dass die Mehrzahl der Bundesländer von ihrem Recht zur Abweichung vom Bundesgesetz Gebrauch machen wird. Zudem erscheint es wahrscheinlich, dass die Bundesländer unterschiedliche Modelle wählen, das heißt es droht ein „Flickenteppich“ mit vier bis fünf unterschiedlichen Modellen. Die Bundesländer sehen zudem keine Verpflichtung, ihr Modell ihrerseits wie vom Bundesverfassungsgericht eigentlich gefordert, bis Ende 2019 vorzustellen. Stattdessen wird ein Abschluss der Gesetzgebungsverfahren durch die Länder frühestens in 2020 erwartet.

Fazit

Wie sich die Reform auf den einzelnen Steuerpflichtigen auswirkt, bleibt abzuwarten. Angesichts der fortbestehenden Unsicherheit bei der Bewertung durch die fehlenden Ländermodelle können Steuerpflichtige die Belastungseffekte ungeachtet des nunmehr verabschiedeten Bundesgesetzes noch nicht antizipieren. Allerdings ist sehr wahrscheinlich, dass keine Bewertungsparameter in die Modelle der Länder einfließen, die über diejenigen des Bundes hinausgehen. Insofern können Steuerpflichtige mit umfangreichem Grundbesitz bereits jetzt beginnen, ihre Datenbestände entsprechend vorzubereiten.

Möglicherweise höhere Grundsteuern können infolge der Nebenkostenumlage durch die Vermieter oftmals auch zu höheren Warmmieten führen. Allerdings gibt es auch zahlreiche Fälle, in denen die Grundsteuer nicht weiterbelastbar ist (unbebaute Grundstücke, bebaute aber selbst genutzte Grundstücke, vermietete Grundstücke mit Leerstand). Jedenfalls hier werden sich die Grundstückseigentümer wahrscheinlich auf höhere Belastungen durch die Grundsteuer einstellen müssen. Die politischen Aussagen mit Blick auf eine aufkommensneutrale Reform sind wenig glaubhaft.