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Die Highlights der Kölner Steuerkonferenz

Dr. Thomas Wagner Dr. Thomas Wagner

Aktuelles aus dem Immobiliensteuerrecht – Erkenntnisse der Kölner Steuerkonferenz

Am 31.August .2017 hat das Fachinstitut der Steuerberater bereits  die vierte Kölner Steuerkonferenz „Immobilienbesteuerung“ ausgerichtet. Die Tagungsleitung hatte Dr. Thomas Wagner, Leiter unserer Industriegruppe Immobilien & Bauwirtschaft, übernommen. Referenten  aus dem Bundesfinanzministerium, des Bundesfinanzhofs und aus Steuerberatungs- und Rechtsanwaltsgesellschaften erörterten aktuelle immobiliensteuerrechtliche Fragestellungen. Zudem gab es eine Diskussionsrunde von Steuerexperten aus Immobilienunternehmen unter der Leitung des ZIA. Hier ein Überblick über die steuerrechtlichen Highlights:

  • Grunderwerbsteuer (GrESt)
    • Verschärfung bei der Besteuerung von Share Deals
      • Eine Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundes und der Länder hat im Kern zwei Modelle zur Verschärfung erarbeitet. Aufgrund der politischen Verschiebungen im Niedersächsischen Landtag (die GrESt ist Ländersache) ist vor den Neuwahlen Mitte Oktober 2017 jedoch nicht mit konkreten Ergebnissen zu rechnen. Zudem sind die verfassungs- und europarechtlichen Aspekte der diskutierten Modelle derzeit extern an einen Universitätsprofessor zur Prüfung vergeben.

      • Die beiden Modelle sehen im Wesentlichen eine Absenkung der Beteiligungsgrenzen vor, jedoch mit unterschiedlichen Ausprägungen. Im einen Modell würde die derzeit geltende Grenze von 95% auf 75% unter weitgehender Beibehaltung der derzeitigen Systematik abgesenkt. Im anderen Modell bleibt die 95%-Grenze erhalten, jedoch werden bei 50% und bei 75% weitere Schwellen eingebaut, bei denen die GrESt dann anteilig entsteht.

      • Unter den Referenten und Diskutanten bestand weitgehende Einigkeit, dass die vorschlagenen Modelle ausschließlich politisch motiviert sind, Steuergestaltungen bei Share Deals jedoch auch zukünftig nicht verhindern können.

      • Neben den abgesenkten Beteiligungsquoten wird überlegt, die derzeit geltenden 5-Jahresfristen bei grundbesitzenden Personengesellschaften (sowohl bei der Steuerbarkeit nach § 1 Abs. 2a GrEStG als auch bei der Steuerbefreiung nach §§ 5 und 6 GrEStG) bspw. auf 10 Jahre zu verlängern. Für die typische Gestaltungen insbesondere bei Projektentwicklungen in einer KG (zunächst 94,9%, später 5,1%) sollten daher vorerst keine starren Fristen von etwas mehr als 5 Jahren vereinbart werden, weil sonst der Anfall von GrESt in voller Höhe droht.
      • Die Details zur zeitlichen Umsetzung einer etwaigen Neuregelung sind derzeit noch unklar.

    • Grundfreibetrag beim Eigenheimerwerb
      • Die zuvor diskutierte Verschärfung bei den Share Deals soll im Wesentlichen genutzt werden, um Freibeträge für den Erwerb eines Eigenheims zu schaffen. Diskutiert werden dabei Freibeträge zwischen 200.000 und 800.000 Euro  Die technische Ausgestaltung dieser Freibeträge ist indes noch unklar (personen- vs. objektbezogen, nur Ersterwerb vs. Folgeerwerbe etc.).

    • Konzernprivileg nach § 6a GrEStG / verbotene Beihilfe nach EU-Recht
      • Sämtliche Referenten haben die Auffassung vertreten, dass es sich bei § 6a GrEStG nicht um eine verbotene Beihilfe handeln sollte. Ungeachtet dessen ist bei Konzernumstrukturierungen derzeit eine große Unsicherheit zu verzeichnen, da selbst im Falle einer verbindlichen Auskunft der Anfall von GrESt droht, wenn § 6a GrEStG als verbotene Beihilfe qualifiziert wird. Als schwacher Trost erscheint, dass in einem solchen Falle nicht die 6%-Verzinsung nach § 233a AO droht, sondern lediglich ein geringerer Zins nach EU-Regeln.

  • Grundsteuer / Einheitsbewertung:
    • Die Entscheidung des BVerfG zu den Einheitswerten als Grundlage für die Grundsteuer wird für dieses Jahr erwartet, zumal der zuständige Berichterstatter zum Ende des Jahres ausscheidet.

    • Von der Verfassungswidrigkeit der Einheitswerte wird ausgegangen. Fraglich ist lediglich, ob das BVerfG dem Gesetzgeber eine großzügige Übergangsfrist für die Einführung neuer Bewertungsmaßstäbe vorgibt. Für die derzeit von der großen Mehrheit der Bundesländer befürworteten Grundsteuerwerte (Bodenrichtwert zuzüglich  pauschalierter Sachwert für Gebäude) ist eine Einführung erst zum Jahr 2027 vorgesehen, was mit Schwierigkeiten bei der Datenerhebung und IT-technischen Umsetzung in der Finanzverwaltung begründet wird.

    • Sollte die vom BVerfG gewährte Übergangsfrist zu kurz ausfallen, steht zu befürchten, dass dann zumindest vorübergehend die erbschaft- und schenkungsteuerlichen Vorschriften nach § 157 ff. BewG zum Einsatz kommen, was angesichts der Komplexität dieser Vorschriften und der Notwendigkeit zur Bewertung von rund 40 Millionen  Grundstücken in Deutschland zu einem Vollzugsdefizit führen dürfte. Der Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes durch Sachverständige würde in einem solchen Verfahren im Übrigen ausgeschlossen.

  • Ertragsteuern:
    • Im Wesentlichen wurden aktuelle Urteile aus den Bereichen (i) Vermögensverwaltung vs. Gewerbebetrieb, (ii) gewerblicher Grundstückshandel, (iii) erweiterte Kürzung sowie die gesetzliche Neuerung in § 49 Abs. 1 Nr. 2 f EStG besprochen. Im Kontext der Urteilsbesprechung wurden die BFH-Entscheidungen ganz überwiegend als „freundlich“ für die Steuerpflichtigen begrüßt.

    • Gewerblicher Grundstückshandel (Sphärentrennung): Der BFH hat unter anderem  dahingehend entschieden, dass ein gewerblicher Grundstückshändler für weitere, langfristig gehaltene Grundstücke eine vermögensverwaltende Sphäre haben kann, in der Grundstückserträge im Ergebnis nicht der Gewerbesteuer unterliegen.

    • Vermögensverwaltung (artspezifische Auslegung): Für den Fall eines Einkaufszentrums liegt auch dann noch eine vermögensverwaltende (und keine gewerbliche) Tätigkeit vor, wenn erhebliche Zusatzleistungen wie Reinigung, Security erbracht werden oder die Beteiligung an einer Werbegemeinschaft besteht. Diese im Grundsatz sehr erfreuliche Aussage wird allerdings dadurch getrübt, dass der BFH eine Zurechnung von Leistungen eines Dritten zu der immobilienvermietenden Gesellschaft jedenfalls nicht explizit ausschließt. Insbesondere im Bereich von Betreiberimmobilien wie Hotels könnte eine solche Sichtweise zu Problemen führen, weil hier artspezifisch dann von gewerblichen Einkünften auszugehen wäre, selbst wenn die übliche Trennung von Tätigkeiten in eine immobilienverpachtende Gesellschaft (PropCo) und eine Betreibergesellschaft (OpCo) vollzogen wird. Auch Modelle, bei denen beispielsweise  schädliche Betriebsvorrichtungen auf eine separate rechtliche Einheit (FixturesCo) zwecks Erfüllung der Voraussetzungen der erweiterten Grundbesitzkürzung für Gewerbesteuerzwecke ausgelagert werden, wären ggf. in Gefahr. Die Referenten gehen allerdings davon aus, dass das Urteil des BFH in dieser Hinsicht den Besonderheiten des Einzelfalls geschuldet war, nicht jedoch etablierte und über Jahrzehnte von der Finanzverwaltung anerkannte Strukturen auf den Prüfstand stellen möchte.

    • Erweiterte Grundbesitzkürzung / Beteiligung an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft: Nachdem der I. BFH-Senat die Beteiligung an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft als schädlich für die erweiterte Kürzung beim Gesellschafter angesehen hat, hat der IV. Senat dieser Auffassung widersprochen und die Fragestellung dem Großen BFH-Senat zur Klärung vorgelegt. Nach Auffassung der Referenten ist die Auffassung des IV. Senates zutreffend, so dass zukünftig (hoffentlich) Strukturen unter Beteiligung an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft wieder möglich sind.

    • Erweiterung des § 49 EStG: Der Gesetzgeber hat für Inbound-Investoren eine Besteuerungslücke geschlossen, die sich nach einer Entscheidung des FG München ggf. auftat, wenn ein Ausländer über eine Personengesellschaft in inländischen Grundbesitz investierte.

    • Besteuerungsrecht bei Veräußerung von Gesellschaften mit inländischen Immobilien durch einen Ausländer: Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin hat klargestellt, dass nach ihrer Auffassung im Kontext des Artikel  13 Absatz 4 OECD-MA (Besteuerungsrecht im Belegenheitsstaat der Immobilie bei Veräußerung einer überwiegend in Immobilien investierten Gesellschaft) für die Berechnung der Grundbesitzquote bei der grundbesitzenden Gesellschaft (i) bei mehrstöckigen Strukturen eine konsolidierte Betrachtung zu erfolgen hat und (ii) auf Verkehrswerte (und nicht Bilanzwerte) abzustellen ist, was im Ergebnis zu einem erheblichen Verfahrensaufwand führen wird.

  • Investmentsteuerrecht:
    • Besprochen wurde Fälle unter dem kommenden InvStG 2018. Insbesondere wurden Fallgestaltungen vorgestellt, bei denen durch den Einsatz von (Gesellschafter-)Fremdfinanzierung bei ausländischen Immobilien-Investments die Teilfreistellung von 80% auf Investorenebene gewahrt bleibt, obwohl faktisch zu einem Großteil steuerlich auf Ebene des Fonds oder eines Fonds-SPVs nicht vorbelastete Einkünfte vorliegen. Disktutiert wurde indes auch, ob – wohl entgegen der gesetzgeberischen Intention – im Falle eines gewerblichen Grundstückshandels in Bezug auf ausländische Immobilien eine Steuerpflicht beim inländischen Fonds gegeben ist, weil insofern gewerbliche Einkünfte in einer inländischen Betriebsstätte erzielt werden.

  • Umsatzsteuer:
    • Option zur Umsatzsteuer nur im Erstvertrag: Zunächst wurde die mittlerweile von der Finanzverwaltung übernommene BFH-Rechtsprechung diskutiert, nach der die Option zur Umsatzsteuer im Veräußerungsfall nur im Erstvertrag, nicht jedoch in einem notariell beurkundeten Nachtrag ausgeübt werden kann. Diese Auffassung stellt insbesondere Projektentickler bei Forward Deals vor erhebliche Probleme, weil im Moment des Kaufvertragsabschlusses noch nicht klar ist, wer Mieter sein wird und für welche Flächen umsatzsteuerlich optiert werden kann.

    • Mietfreie Zeiten: Im Falle von mietfreien Zeiten (beispielsweie  6 Monate Mietfreiheit nach Bezug) soll die Miete nach Auffassung des Referenten über die Laufzeit des Vertrags für Umsatzsteuerzwecke virtuell verteilt werden und auf diese Weise die Ausgangsumsatzsteuer zu berechnen sein. Dies entspricht indes nicht der gängigen Praxis, nach der die Umsätze regelmäßig (erst) dann erfasst werden, wenn die Mieten gezahlt werden.