Immobilienveräußerungen

Steuerpflicht nach mehr als 10 Jahren Haltedauer?

Dr. Thomas Wagner Dr. Thomas Wagner

Mit Urteil vom 28. September 2017 hat der 4. Senat des Bundesfinanzhofes (BFH) (Aktenzeichen IV R 50/15) entschieden, dass die bisher zu beweglichen Wirtschaftsgütern ergangene „Verklammerungsrechtsprechung“ auch auf unbewegliche Wirtschaftsgüter übertragbar ist. Einige Restriktionen aus dem Kontext von Mobilien-Investments wurden dabei aufgeweicht. Als Konsequenz der Aufgabe dieser Einschränkungen können zahlreiche Immobilieninvestments in die Gewerblichkeit abgleiten. Folglich können auch Veräußerungsgewinne nach mehr als 10 Jahren Haltedauer steuerbar sein. Dies gilt jedenfalls in solchen Fällen, bei denen bei Aufnahme der Tätigkeit für die Vermietungsdauer – ggf. auch bedingt durch Abschreibungen – negative Einkünfte nach § 21 Einkommensteuer (EStG) erwartet werden. Der BFH geht hier davon aus, dass es des Veräußerungsgewinns bedarf, um insgesamt einen Totalüberschuss zu erzielen (“einheitliches Geschäftskonzept“).

Die Finanzverwaltung hat das Urteil rekordverdächtig schnell im Bundessteuerblatt veröffentlicht. Obwohl es  erst am 13. Dezember 2017 veröffentlicht wurde, erfolgt der Abdruck bereits am 31. Januar 2018. Die Finanzverwaltung wendet die Entscheidung  damit nicht nur an, sondern scheint hier auch Steuerssubstrat zu wittern. Zu beachten ist, dass nach der Rechtsprechung der BFH vor allem in der aktuellen Niedrigzinsphase viele Investments gefährdet sind. Bei einer Neuankaufsrendite von teilweise unter 3% bei gleichzeitig 2%-iger Abschreibung auf das Gebäude bedarf es nur geringer weiterer Aufwendungen, um in der Vermietungsphase aus steuerlicher Sicht Verluste zu erzielen. Das Urteil kann im Übrigen nicht nur für Privatpersonen mit Immobilienbesitz, sondern auch für Bestandshalter relevant sein, wenn diese von der erweiterten Grundbesitzkürzung für Gewerbesteuerzwecke Gebrauch machen können. Hier könnte die (neue) Gewerblichkeit der Investments zu einer Versagung der erweiterten Kürzung führen.

Lesetipp

Unsere Mitarbeiter Herr StB Dr. Thomas Wagner und Herr StB Nicolas Brüggen haben sich in der Zeitschrift „Der Betrieb“ (Heft 8/2018, S. 408 - 412) Gedanken zu dem Urteil und seinen praktischen Konsequenzen gemacht. Sie liefern auch Argumente, warum das Urteil – anders als nach der Reaktion der Finanzverwaltung zu erwarten – keinen breiten Anwendungsbereich haben sollte. Bei Rückfragen zu der Thematik sprechen Sie uns gerne an.