Einheitswerte verfassungswidrig

Wie geht es mit der Grundsteuer weiter?

Dr. Thomas Wagner Dr. Thomas Wagner

Die Einheitswerte als Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer in der gegenwärtigen Form sind verfassungswidrig. Dies hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) in seinem mit Spannung erwarteten Urteil vom 10. April 2018 entschieden. Die Folge: Der Gesetzgeber muss spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung treffen. Nach Verkündung einer Neuregelung dürfen die bestehenden Bewertungsvorschriften für weitere fünf Jahre, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024 angewandt werden.

Zum Kontext des Verfahrens vor dem BVerfG: Die Grundsteuer bringt den  Gemeinden ein stetiges Aufkommen von mehr als 13 Milliarden Euro pro Jahr. Allerdings basiert die Erhebung mit den Einheitswerten auf Wertmaßstäben, für die die Verhältnisse der Jahre 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer) zu Grunde gelegt werden. Aus den Einheitswerten wird zunächst über Messzahlen der Messbetrag abgeleitet. Auf diesen Betrag wenden die Gemeinden dann – lokal sehr unterschiedliche – Hebesätze an und berechnen daraus die Grundsteuer.

In Anbetracht der drohenden Verfassungswidrigkeit und des daraus resultierenden Einnahmenausfalls für die Gemeinden hatten sich immerhin sämtliche Bundesländer bis auf Hamburg und Bayern bereits im Jahr 2016 auf ein Bewertungsmodell geeingt, das die Einheitsbewertung ersetzen soll („Kostenwert“). Ein entsprechender Gesetzentwurf wurde damals zwar auf den Weg gebracht, jedoch nicht verabschiedet. Aufgrund der Komplexität der Datenerhebung und Bewertung wurde von der Finanzverwaltung zwar angeführt, dass die Steuer nach den Kostenwerten erstmals ab 2027 erhoben werden könne. Diese Jahreszahl war indes wohl nur der Wunsch einer großzügigen Übergangsfrist an das BVerfG, das diesem Wunsch nun weitgehend gefolgt ist. Insofern scheint eine Umsetzung dieses Kostenwertmodells angesichts der nun vom BVerfG gewährten Fristen durchaus möglich.

Das Kostenwertmodell basiert im Kern auf einer Bewertung des Grund und Bodens mit den Bodenrichtwerten und der aufstehenden Gebäude nach einem vereinfachten Sachwertverfahren (pauschalierte Herstellungskosten). Verfassungsrechtlich problematisch erscheint bei dem Modell indes die unterschiedliche Gebäudebewertung rein nach dem Gebäudealter. Mit anderen Worten: Der Neubau wäre für Zwecke der Grundsteuer deutlich teurer als der sanierte Altbau. Spannend wäre im Falle einer Umsetzung des Kostenwertmodells auch, ob die geplante turnusmäßige Neubewertung funktioniert (alle 7 Jahre bzw. zu Beginn Neubewertung nach 10 Jahren). Nach den bisherigen Erfahrungen mit der Grundsteuer ist hier Skepsis angebracht, auch wenn die Finanzverwaltung künftig auf weitgehend automatisierte Datenübertragungen vor allem durch die Gutachterausschüsse setzen möchte.

Diskussion über neues Modell

Unabhängig von den zuvor geäußerten Zweifeln mit Blick auf den Kostenwert ist die Diskussion über das zukünftige Modell in vollem Gange. Dabei spielen insbesondere zwei Aspekte eine wesentliche Rolle:

  • Die Effekte im neu gestalten Länderfinanzausgleich und
  • die Wirkungen einer drastisch erhöhten Grundsteuer in guten Innenstadtlagen, was über die Umlage der Grundsteuer bei den Nebenkosten letztlich vor allem die Mieter träfe.

Aus diesem Grund wird neben einer reinen bodenwertabhängigen Steuer auch über ein wertunabhängiges Modell diskutiert. Ein solches, auch von den Immobilienverbänden bevorzugtes Modell, knüpft nur an physikalische Größen wie beispielsweise die Grundstücksgröße und / oder die Größe des Gebäudes an. Hier wäre davon auszugehen, dass es zu einer weniger starken Spreizung der Grundsteuer käme. Ein weiterer Vorteil dieser Lösung wäre, dass nicht in einem regelmäßigen Turnus neu bewertet werden müsste.

Wenn es dagegen zu einem wertabhängigen Modell kommt, ist Folgendes zu beachten: Die Finanzverwaltung wird den - beispielsweise bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer möglichen - Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes für Zwecke der Grundsteuer ausschließen. Diese Nachweise sind sehr streitanfällig, obwohl die Gutachten von öffentlich bestellten Gutachtern oder gar Gutachterausschüssen angefertigt werden. Selbst wenn nur jeder 100. Fall zu einem Streit über ein Bewertungsgutachten führen würde, wären die Finanzverwaltung und auch die Finanzgerichte bei dann zu erwartenden ca. 350.000 streitigen Fällen offensichtlich überfordert.

Veranstaltungshinweis

Sie wollen mehr über die weitere Entwicklung bei der Grundsteuer sowie andere spannende Immobiliensteuerthemen erfahren? Dann besuchen Sie die Kölner Steuerkonferenz Immobilienbesteuerung am 13. September 2018. Unser Experte Dr. Thomas Wagner leitet diese hochkarätige Konferenz für Immobilienexperten. Besonders ans Herz legen wollen wir Ihnen schon jetzt das Auftaktreferat der Veranstaltung, das von der für die Grundsteuerfragen zuständigen Ministerialrätin im Bundesfinanzministerium gehalten wird.