Gewerblicher Grundstückshandel

Ausnahme vom strengen sachenrechtlichen Objektbegriff

Dr. Thomas Wagner Dr. Thomas Wagner

Auch die Veräußerung von mehreren Immobilien innerhalb von kurzer Zeit führt nicht zwingend zu gewerblichen Einkünften. Nach ständiger Rechtsprechung ist dies jedoch bei einem gewerblichen Grundstückshandel der Fall. Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt insbesondere vor, wenn (i) innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden („3-Objekt-Grenze“) und (i) wenn zwischen dem Erwerb und dem Verkauf des jeweiligen Objektes maximal 5 Jahre liegen („Zählobjekt“). Länger gehaltene Objekte fallen aus der Betrachtung heraus und stellen jedenfalls im Regelfall kein Zählobjekt dar.

Bei der Frage nach einem Objekt gilt im Grundsatz eine strenge (sachen-)rechtliche Betrachtungsweise. Objekt ist daher grundsätzlich jedes selbständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt (Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder Recht nach dem Wohnungseigentumsgesetz) und zwar unabhängig von (i) seiner Größe, (ii) seinem Wert und (iii) anderen Umständen. Objekt i.S.d. 3-Objekt-Grenze kann daher ein Stellplatz ebenso wie ein Einkaufszentrum sein, wenn in beiden Fällen letztlich nur ein Grundstück (mit seinen Aufbauten) veräußert wird. In gewissen Fällen wird die an das bürgerliche Recht anknüpfende Bestimmung des Objekts indes durch wirtschaftliche Gesichtspunkte unter Beachtung der Verkehrsanschauung geprägt.

Der BFH hat seine frühere Rechtsprechung zu dieser Verkehrsanschauung kürzlich präzisiert. Dabei ging es um einen Fall, in dem ein Verkaufsvertrag über zwei Miteigentumsanteile sowie das damit verbundene Sondereigentum geschlossen wurde. In einer kurz nach dem Verkaufsvertrag geschlossenen Urkunde erfolgte allerdings die Teilung in 4 Miteigentumsanteile, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden waren. Der BFH wertete den Sachverhalt faktisch im Sinne einer Veräußerung von 4 Objekten. Dies macht er an folgenden Kriterien fest:

  • frühzeitige Erstellung von Aufteilungsplänen und Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Stadt zeitlich weit vor dem Verkaufsvertrag,
  • bereits im Verkaufsvertrag vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wohnungen,
  • Gewährleistung einer "mietvertragsfreien Übertragung", die auf die einzelne Eigentumswohnung bezogen war,
  • schon im Kaufvertrag geregelte Abhängigkeit der Kaufpreiszahlung vom Besitzübergang, die sich ebenfalls auf die einzelne Wohnung bezog. Die Kaufpreiszahlung war dabei für jede Wohnung zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten zu erwarten.

Die zeitliche Abfolge (Urkunde über Teilung kurz nach Abschluss des Verkaufsvertrags) spielte bei der Wertung indes ausdrücklich keine Rolle.

Ein interessantes Detail des BFH-Urteils steckt übrigens in einem verfahrensrechtlichen Aspekt. Der Steuerpflichtige hatte vor dem geschilderten Verkauf bereits in früheren Jahren Objekte verkauft. Diese wurden nun ebenfalls vom gewerblichen Grundstückshandel „infiziert“. Allerdings waren die Festsetzungsfristen für die Einkommensteuer bereits abgelaufen. Der BFH hält indes § 174 Abs. 4 AO („irrige Beurteilung eines bestimmten Sachverhalts“) für anwendbar und erlaubt daher die Bescheidänderung ungeachtet der abgelaufenen Festsetzungsfrist mit Hinweis auf § 174 Abs. 4 S. 3 AO.

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