Aktuelles Urteil

Vermietung eines Einkaufszentrums trotz Sonderleistungen

Dr. Thomas Wagner Dr. Thomas Wagner

Bei der Vermietung von Einkaufszentren werden regelmäßig aus der „Vermietersphäre“ heraus Sonderleistungen erbracht, die über die eigentliche Überlassung der Räumlichkeiten an die Mieter der Shops hinausgehen. Zu diesen Sonderleistungen zählen unter anderem Reinigungs- und Bewachungsleistungen, der Betrieb der öffentlichen Bereiche inkluive Toiletten, das Bereithalten vom Parkraum und die Beteiligung an Werbegemeinschaften, die die Frequentierung des Einkaufszentrums zum Nutzen aller erhöhen sollen. Typischerweise werden die zuvor genannten Sonderleistungen in der Praxis (bisher) auf separate rechtliche Einheiten „ausgelagert“. Bei der Auslagerung wird darauf geachtet, dass keine Betriebsaufspaltung entsteht, die wiederum zu einer Gewerblichkeit der Vermietung führen würde. Die ausgelagerten Sonderleistungen werden sodann unter einem „Servicevertrag“ an die Mieter erbracht, wobei der Servicevertrag häufig an die Laufzeit des Mietvertrags gekoppelt ist.

Über einen solchen Fall hatte kürzlich auch der BFH zu entscheiden (Urteil vom 14.7.2016, IV R 34/13). Das Niedersächsische Finanzgericht als Vorinstanz hatte dabei in einer bemerkenswerten Entscheidung (i) ein einheitliches Vertragswerk zwischen dem Mietvertrag und dem Servicevertrag angenommen, (ii) daraus folgend die Leistungen unter dem Servicevertrag dem Vermieter zugerechnet und (iii) die Leistungen des Vermieters insgesamt als gewerbliche Einkünfte qualifiziert. Dieser Sichtweise ist der BFH nun mit einer ebenso bemerkenswerten Entscheidung entgegen getreten. So legt der BFH die Abgrenzung zwischen einer vermögensverwaltenden und einer gewerblichen Tätigkeit artspezifisch aus. Die Art des Vermietungsobjektes entscheidet mithin darüber, was noch als typisch für eine vermögensverwaltende und nicht gewerbliche Vermietungsleistung anzusehen ist. Zudem sollen die Sonderleistungen keine eigenständige (gewerbliche und daher schädliche) Leistung, sondern ein untrennbarer Bestandteil der Hauptleistung „Vermietung“ sein. Zudem prüft das Gericht, ob die Sonderleistungen überwiegend im Interesse des Vermieters stehen. Der BFH kam im Urteilsfall bei summarischer Prüfung zu dem Ergebnis, dass dies der Fall ist, weil sich mit den Sonderleistungen letztlich höhere Mieten erzielen lassen. Außerdem fallen die Sonderleistungen nach Gerichtsauffassung nicht derart stark ins Gewicht, dass sie der Leistung insgesamt das Gepräge geben. Auf die Frage, ob die durch separate rechtliche Einheiten erbrachten Leistungen dem Vermieter zugerechnet werden können (so die Auffassung der Vorinstanz), kam es demnach nicht mehr an. Selbst im Falle einer Zurechnung der Leistungen zum Vermieter gehen die Sonderleistungen nach Auffassung des BFH in der vermögensverwaltenden Vermietungstätigkeit unter.

Die BFH-Auffassung ist deshalb von großer praktischer Bedeutung, weil im Falle einer Anwendung der Entscheidung durch die Finanzverwaltung (Veröffentlichung im Bundessteuerblatt) zukünftige Strukturierungen deutlich „verschlankt“ werden können. Die aus Vorsichtsgründen nicht nur bei Einkaufszentren, sondern auch bei anderen Immobilienarten vorgenommenen Separierungen von Raumüberlassung zum einen und Sonderleistungen zum anderen könnten unterbleiben, ohne dass die Qualifikation als Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung dabei gefährdet wäre. Auch die erweiterte Grundbesitzkürzung nach § 9 Nummer 1 Satz 2 GewStG wäre in solchen Konstellation wohl ohne Auslagerung der Sonderleistungen anwendbar (sofern auch alle sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind).

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