Wissen, was wichtig ist

Immobiliensteuerrecht aktuell

Dr. Thomas Wagner Dr. Thomas Wagner

A. Grunderwerbsteuer

1. Gesetzgeberische Verschärfungen bei der Besteuerung von Share Deals

Nach dem abermals knappen Beschluss der Finanzministerkonferenz (FMK) vom 29.11.2018 (9 vs. 7) sollen die Verschärfungen bei der Besteuerung von Share Deals im Rahmen der GrESt weiter verfolgt werden. Im Jahr 2018 wird indes wohl kein Referentenentwurf mehr aus den Reihen des BMF kommen.

In einem wichtigen Punkt wurde der Beschluss der Finanzministerkonferenz zudem abgeändert: Für die Einführung des § 1 Abs. 2b GrEStG soll das BMF prüfen, ob es eine geeignetere Regelung gibt. In diesem Kontext scheint auch die Finanzverwaltung zunehmend zu verstehen, welche Schwierigkeiten sich bei der Identifikation von Gesellschafterwechseln bei börsennotierten Unternehmen sowie auf indirekter Ebene ergeben. Die Einführung des § 1 Abs. 2b GrEStG erscheint daher ungewiss.

Die letztgenannte Information dürfte auch einen erheblichen Einfluss auf die gelegentlich kommunizierte rückwirkende Einführung von § 1 Abs. 2b GrEStG haben. Aufgrund der Alternativplanung durch das BMF kann sich der Steuerpflichtige insbesondere nicht auf die von der FMK am 21. Juni dieses Jahres kommunizierten Maßnahmen einstellen. Der verfassungsrechtlich gebotene Vertrauensschutz auf den Bestand des geltenden Rechts dürfte auch insofern nicht durch die bloße Ankündigung auf der Website des hessischen Finanzministeriums durchbrochen sein.

Weitere Details zu den geplanten Maßnahmen finden Sie in DB 2018, S. 1553 ff

2. Neue Erlasse vom 19.9.2018

Am 19.9.2019 wurden zahlreiche koordinierte Ländererlasse zur Grunderwerbsteuer veröffentlicht. Die neuen Erlasse ersetzen dabei ihre vorherige Version, sind in allen offenen Fällen anzuwenden (kein Vertrauensschutz!) und betreffen Fragen unter anderen zur wirtschaftlichen Anteilsvereinigung, zur grunderwerbsteuerlichen Organschaft und zu Treuhanderwerben. Im Kern setzen alle diese Erlasse das Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH) vom 27. September 2017 (AktenzeichenII R 41/15) um. In diesem Urteil geht es um folgende Thematik:

Nach bisheriger Sichtweise galt bei Personengesellschaften anders als bei Kapitalgesellschaften für Zwecke der rechtlichen Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 GrEStG stets die sachenrechtliche Betrachtungsweise (Pro-Kopf-Betrachtung). Ein zweiter Gesellschafter einer grundbesitzenden Personengesellschaft sperrte daher bis zur Einführung von § 1 Abs. 3a GrEStG stets die Anteilsvereinigung.

Mit dem Urteil vom  27. September 2017 gab der BFH diese Sichtweise für nur mittelbar grundbesitzende Personengesellschaften auf. Stattdessen wird hier nun wie bei Kapitalgesellschaften auf den Vermögensanteil geschaut. Für Zwecke der rechtlichen Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 GrEStG erfolgt daher eine Zurechnung der von einer Personengesellschaft gehaltenen Beteiligung zum Gesellschafter immer dann, wenn dieser zu mindestens 95% an der Personengesellschaft beteiligt ist (stufenweiser Test der 95%-Beteiligung). Vor der Einführung von § 1 Abs. 3a GrEStG bis 2013 etablierte RETT-Blocker-Strukturen können insofern „rückwirkend“ gefährdet sein, wenn die „aggressiven“ Varianten mit Beteiligungen von 100% oder 99% gewählt wurden. Nach neuer Betrachtungsweise gilt daher:

Beteiligungen von bis zu 94,9% an der Blocker-KG sollten dagegen weiter unkritisch sein. Allerdings ist auch bei diesen Modellen insoweit Vorsicht geboten, als neuerdings Personengesellschaften als grunderwerbsteuerliche Organgesellschaften infrage kommen.

Seit der Einführung von § 1 Abs. 3a GrEStG sind die zuvor beschriebenen Modelle unter Einschaltung von Blocker-KGs im Übrigen nicht mehr verwirklicht worden, weil nach dieser Vorschrift schlichtweg die Beteiligungshöhen durchgerechnet werden (kein stufenweiser Test) und dabei der Käufer in den Schaubildern zuvor das erforderliche Quorum von 95% überschreitet.

3. Neue Erlasse vom 12.11.2018 (insb. zu § 1 Abs. 2a GrEStG)

Mit Datum vom 12.11.2018 wurden diverse weiter Erlasse veröffentlicht, insbesondere zu § 1 Abs. 2a GrEStG sowie zu den Befreiungen nach §§ 5 und 6 GrEStG. Der in der Praxis seit einiger Zeit erwartete Erlass zu § 1 Abs. 2a GrEStG war dem Vernehmen nach aufgrund eines Minderheitenvotums aus Nordrhein-Westfalen lange Zeit blockiert worden. Inhaltlich ging es dabei um die Frage, ob die 5-Jahresfrist des § 1 Abs. 2a GrEStG für Gesellschafterwechsel über alle Beteiligungsebenen einheitlich gilt oder nicht. Nach der Auffassung aus Nordrhein-Westfalen gibt es für mittelbare Übertragungsvorgänge bei Kapitalgesellschaften gar keine zeitliche Begrenzung, so dass auch mittelbare Übertragungen vor weit mehr als fünf Jahren relevant sind. NRW scheint sich mit dieser Auffassung nun – erschreckenderweise – durchgesetzt zu haben (siehe Tz. 6, letzter Satz im ersten Absatz). Ob diese Sichtweise einer gerichtlichen Überprüfung standhält, erscheint indes mehr als fraglich.

Der Erlass zu § 1 Abs. 2a GrEStG wird insbesondere dann signifikant an Bedeutung gewinnen, wenn § 1 Abs. 2b GrEStG als „Kopie“ des § 1 Abs. 2a GrEStG kommen sollte. Viele Auslegungsfragen sollten dann einheitlich zu beurteilen sein, wenngleich eine vollständige Angleichung der grunderwerbsteuerlichen Behandlung von Personen- und Kapitalgesellschaften nicht angestrebt wird.

B. Grundsteuer / Immobilienbewertung

Das noch vor zwei Jahren von 14 Bundesländern favorisierte Kostenwertmodell ist vom Tisch. Am 29.11.2018 hat das BMF ein Eckpunktepapier vorgestellt, in dem zwei Alternativen aufgezeigt werden:

  • Ein wertunabhängiges Flächenmodell.
  • Ein wertabhängiges (Verkehrswert-)Modell.

Das vom BMF favorisierte wertabhängige Modell ist indes wiederum ganz überwiegend von den Bundesländern abgelehnt worden. Ungeachtet dessen soll vor allem dieses Modell weiter verfolgt werden. Zu diesem Modell sind zudem weitere Details bekannt geworden:

  • Die Werte von bebauten Grundstücken sollen weiterhin auf der Basis der Werte für das unbebaute Grundstück (Bodenrichtwerte) zzgl. der Gebäudewerte berechnet werden.

Wohnimmobilien

  • Für Wohnimmobilien soll ein Ertragswertverfahren basierend auf der ortsüblichen Miete zur Anwendung kommen. Die entsprechenden Mieten sollen in einer Anlage zum BewG zur Verfügung gestellt werden. Die erforderlichen Daten wurden für Testzwecke wohl bereits erhoben. Diese Mieten können allerdings im Einzelfall durch den Nachweis der geringeren tatsächlichen Miete überschrieben werden (Deckel bei 30% Abweichung).
  • Auf die so berechneten Werte soll es dann eine Alterswertminderung geben. Auch bei sehr alten Gebäude bleiben dabei 30% des Ursprungswertes stets als „Sockelbetrag“ stehen. Die Alterswertminderung soll sich wohl auch auf den Bodenwert beziehen.
  • An der Umlagefähigkeit der Grundsteuer soll jedenfalls nach den Plänen des BMF nichts geändert werden.

Gewerbeimmobilien

  • Für Gewerbeimmobilien soll ausschließlich ein Sachwertverfahren Anwendung finden, auch wenn diese Immobilien tatsächlich vermietet sind.

Die Finanzverwaltung ist zudem bemüht, sich die Daten der Katasterämter und der Grundbuchämter zu eigen zu machen und eine übergreifende Datenbank aufzubauen, die dann Grundlage für die Bewertung sein könnte. In diesem Kontext werden auch die (zukünftig) elektronisch erfolgenden Anzeigen der Notare über Grundstücksübertragungen (vgl. dazu § 22a GrEStG) von Bedeutung sein, weil diese Daten dann unmittelbar in eine Datenbank eingespeist werden können.

Als Randnotiz sei vermerkt, dass auch eine Lösung für die Grundsteuer A (Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft) gefunden werden soll. Während bei der Grundsteuer B ca. 35 Millionen  wirtschaftlichen Einheiten betroffen sind, sind es bei der Grundsteuer A immerhin ca. 4 Millionen . Einheiten, die für ein Aufkommen von ca. 400 Millionen Eurostehen.

C. Ertragsteuern

1. Inbound-Investments: Erweiterung der beschränkten Körperschaftsteuerpflicht für ausländische Investoren

Nach dem umbenannten „Jahressteuergesetz 2018“ soll der Katalog der beschränkt steuerpflichtigen Einkünfte nach § 49 Einkommensteuergesetz (EStG) mit Wirkung ab dem 1. Januar 2019 erweitert werden:

  • Zum einen sollen Veräußerungen von Kapitalgesellschaftsanteilen (ab ≥ 1% Anteil) dann steuerpflichtig werden, wenn der Anteilswert unmittelbar und / oder mittelbar zu mehr als 50% auf deutschen Immobilien beruht. Anders als nach bisher geltendem Recht ist es daher nicht erforderlich, dass die veräußerte Gesellschaft eine inländische Gesellschaft ist. Auch die Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an einer ausländischen Gesellschaft sollen zukünftig erfasst werden. Da zudem auch mittelbare Strukturen im Fokus stehen, können diese Gesellschaften auch nur (mittelbare) Gesellschafter der eigentlich grundbesitzenden Gesellschaft sein.
  • Zum anderen sollen insbesondere Darlehensverzichtsgewinne bei ausländischen Gesellschaften mit inländischem Grundbesitz in Deutschland steuerbar werden (beispielsweise  eine Luxemburger S.à r.l.). Dies war nach der BFH-Rechtsprechung (Urteil vom  7. Dezember 2016 – Aktenzeichen I R 76/14) bisher mit einer Ausnahme im Hinblick auf den Verzicht von aufgelaufenen Zinsen nicht der Fall.

Beide geplanten Erweiterungen sind allerdings im Wortlaut missglückt und laufen in weiten Teilen leer.

Weitere Details zu den geplanten Maßnahmen finden Sie in DB 2018, S. 1886 ff. und DB 2018, S. 2659 ff

2.  Aktuelles zur Gewerbesteuerbefreiung bei Immobilieninvestments durch die erweiterte Kürzung: Aufweichung des strengen Ausschließlichkeitsgebotes? / KFZ-Überlassung

Die Zuständigkeit für Fälle der erweiterten Kürzung ist beim BFH zumindest in Teilen auf den III. Senat übergegangen. Dort werden kommendes Jahr unter anderem drei Fälle behandelt, die das strenge Ausschließlichkeitsgebot betreffen. Es handelt sich um die Verfahren in den Rechtssachen III R 36/15, III R 34/17, III R 36/17. Der Ausgang dieser Verfahren darf mit Spannung erwartet werden. Eine Abmilderung bei der Schädlichkeit von ggf. nur 1 Euro  „falschem“ Umsatz wäre für die Praxis von erheblicher Bedeutung, zumal insbesondere die Identifikation und Separierung von Betriebsvorrichtungen die Praxis vor erhebliche Herausforderungen stellt.

Am 28. September 2018 hat die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen eine Kurzinformation zu Fällen der Überlassung eines betrieblichen KFZ an Gesellschafter bzw. Arbeitnehmer zu privaten Zwecken im Kontext der erweiterten Grundbesitzkürzung herausgegeben. Diese KFZ-Überlassung soll dabei eventuell kürzungsschädlich sein, das heißt, die OFD weist auf eine derzeit laufende Abstimmung mit dem nordrhein-westfälischen Finanzministerium sowie auf Bund- und Länderebene hin. Nach eigener Ansicht können diese Fälle jedenfalls dann nicht kürzungsschädlich sein, wenn die KFZ-Überlassung Lohn- bzw. Gehaltsersatz sind. Dennoch ist in diesen Fällen vorerst erhöhte Vorsicht geboten.

Weitere Details zur erweiterten Kürzung lesen Sie im diesen Monat erscheinenden GewStG-Kommentar.

D. Veranstaltungshinweis

Die dargestellten sowie viele weitere spannende Themen werden auf den Kölner Tagen Immobilienbesteuerung am 14. und 15. Februar 2019 behandelt. Ich würde mich freuen, Sie dort begrüßen zu dürfen.