„Es muss nicht nur mehr, es muss auch anders gebaut werden“

John Bothe im Interview

Dr. Thomas Wagner Dr. Thomas Wagner

Die Diskussion über das Thema bezahlbaren Wohnraum nimmt immer mehr an Fahrt auf. Bei den Landtagswahlen in Hessen und Bayern gehörte es zu den zentralen Wahlkampfthemen. Wir haben mit John Bothe, Gründer und Geschäftsführender Gesellschafter, Silverlake Real Estate Group über die Ursachen des Problems und Lösungsmöglichkeiten gesprochen.

Herr Bothe, die Mieten steigen und steigen. Zumindest in den großen Städten. Das Thema bezahlbarer Wohnraum brennt vielen Menschen unter den Nägeln. Wo genau liegt das Problem?

John Bothe: Da muss man zunächst klar differenzieren. Wie Sie richtig sagen, betrifft das starke Mietwachstum, das wir in den vergangenen Jahren gesehen haben, hauptsächlich die größten und wirtschaftlich stärksten Städte. Und auch dort in erster Linie die besonders begehrten Wohnlagen. Gleichzeitig muss man zwischen Angebots- und Bestandsmieten unterscheiden. Stark gestiegen sind ja nur die Angebotsmieten; bei Bestandsmietern lassen sich so starke Erhöhungen gar nicht so leicht durchsetzen. Die starke Spreizung zwischen Angebots- und Bestandsmieten führt allerdings zu absurden Ineffizienzen am Wohnungsmarkt.

Inwiefern?

John Bothe: Denken Sie an ein älteres Ehepaar, das seit 25 Jahren in einer großen Mietwohnung lebt. Nun sind die Kinder aus dem Haus. Die beiden könnten in eine kleinere Wohnung umziehen, ein wenig Geld sparen und die große Wohnung einer jungen Familie überlassen, die den Platz eher benötigt. Wenn sie für die kleinere Wohnung, die vielleicht auch noch schlechter ausgestattet ist und sich in einer weniger schönen Lage befindet, aber eine höhere Miete bezahlen müssen, werden sie sich den Umzug noch einmal überlegen. Mich wundert es nicht, dass junge Familien Schwierigkeiten haben, angemessenen Wohnraum zu finden.

Woran liegt es denn, dass die Mieten so stark steigen? Ist es allein der Zuzug in die Städte?

John Bothe: Das ist natürlich ein ganz wesentlicher Faktor. Städte wie Berlin, München oder Düsseldorf gewinnen Jahr für Jahr mehrere Tausend Neubürger. Allein sie gründen deutlich mehr Haushalte, als dort neue Wohnungen gebaut werden. Und es kommt noch ein weiterer Grund hinzu: Die durchschnittliche Haushaltsgröße wird immer kleiner. In München beispielsweise ist schon mehr als jeder zweite Haushalt ein Singlehaushalt. Der klassische vier- oder fünfköpfige Familienhaushalt ist in den Mietwohnungen vieler Großstädte inzwischen die Ausnahme geworden. Und schließlich wollen die Menschen auch in immer größeren Wohnungen leben. All dies treibt die Nachfrage nach Wohnraum – selbst in Städten, die nicht wachsen. In einer Marktwirtschaft sind die Folgen einer solchen Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage natürlich steigende Preise.

Gehorcht denn der Wohnungsmarkt überhaupt marktwirtschaftlichen Gesetzen?

John Bothe: Offensichtlich. Allerdings gibt es Einschränkungen: Der Wohnungsmarkt ist ein hochgradig regulierter und politisierter Markt. Das ist auch nachvollziehbar. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, und natürlich muss auch die Politik sicherstellen, dass die Bevölkerung ausreichend mit erschwinglichem Wohnraum versorgt wird und als Mieter nicht ständig fürchten muss, das Dach über dem Kopf zu verlieren. Allerdings ist Wohnen an sich zwar ein Grundrecht; Wohnen in der schicken 100-Quadratmeter-Altbauwohnung in Hamburg-Rotherbaum oder in Düsseldorf-Oberkassel aber sicher nicht. Und die Politik darf den Bogen auch nicht überspannen, sonst verschreckt sie Investoren – und dann wird erst recht nicht genug gebaut.

Wird die Entwicklung der Mieten denn endlos so weitergehen?

John Bothe: Billiger wird es wohl nicht mehr. Aber das Wachstum flacht langsam ab. In vielen Städten ist bei den Angebotsmieten einfach so langsam die Schmerzgrenze erreicht. Denn die Entwicklung der Gehälter konnte dem ja nicht standhalten. Sobald die Leute mehr als die Hälfte ihres Nettoeinkommens für die Warmmiete berappen müssen, wird es auch für die Vermieter eng. Wesentlich höhere Mieten lassen sich dann auch bei Neuvermietungen irgendwann nicht mehr am Markt durchsetzen. An den meisten Standorten ist aber noch Luft nach oben.

Wenn die wachsende Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage der wesentliche Grund für die stark steigenden Mieten sind, ist mehr Wohnungsbau dann der einzige Ausweg?

John Bothe: Mehr Wohnungsbau ist in jedem Fall der Königsweg. Es muss ja nicht immer gleich das riesige Neubaugebiet am Stadtrand sein. Unsere Städte haben selbst in urbanen Quartieren noch reichlich Potenzial für Nachverdichtungen und Aufstockungen. Manche Flächennutzungen sind einfach ineffizient – einstöckige Discounter mit großem Parkplatz davor zum Beispiel. Und es muss nicht nur mehr, es muss auch anders gebaut werden. Intelligenter. Zum Beispiel durch effizientere und modernere Konzepte zur Raumaufteilung in den Wohnungen. Vieles davon lässt sich auch bereits im Bestand realisieren. Daneben könnte aber auch die Politik ihren Teil zu einer Entlastung beitragen: durch sinkende Nebenkosten.

Also sind Angebot und Nachfrage nicht die einzigen Preistreiber?

John Bothe: Nein. Gesetzliche Auflagen beim Bau, hohe Steuern beim Grunderwerb sowie die jetzt als verfassungswidrig gerügten Grundsteuern, hohe Energiepreise – all das sind Kosten, die am Ende in der einen oder anderen Form in die Warmmiete einfließen, und bei denen die Politik am Hebel sitzt. Und es gibt noch einen weiteren Faktor: Die Zins- und Geldpolitik im Euroraum und das damit verbundene Investorenverhalten. Denn noch stärker als die Mieten sind die Kaufpreise für Wohnimmobilien gestiegen. Das sehen wir an den deutlich gesunkenen Mietrenditen. Angesichts des Niedrigzinsumfeldes und der Liquiditätsflut sind nicht nur institutionelle Investoren bereit, sehr hohe Multiples für vermeintlich sichere Investments in Wohnimmobilien zu bezahlen, zum Teil das 30-Fache und noch mehr. Wer solch ein Investment mit einer Nettorendite von lediglich drei Prozent tätigt, der hofft natürlich darauf, mit etwas Geduld vor allem bei Neuvermietungen höhere Mieten durchsetzen zu können – das sind dann die steigenden Angebotsmieten. Das gilt umso mehr, wenn eine Zinswende kommen sollte. Dann werden Investoren auch von Wohnimmobilien wieder höhere Renditen erwarten. Wollen sie dann negative Bewertungseffekte vermeiden, müssen sie höhere Mieteinkünfte erzielen.

Vielen Dank für das Gespräch

Über Silverlake
Die Silverlake Gruppe ist ein Immobilieninvestor mit Sitz in Düsseldorf. Gründer und Geschäftsführer des Unternehmens ist John Bothe. Das Unternehmen hat in den vergangenen Jahren umfangreich in Wohn- und Gewerbeimmobilien investiert und plant den Ausbau seines Bestandsimmobilienportfolios.